新城控股(601155):销售规模承压,租金稳定增长-2023年5月经营简报点评

事项:6月6日,公司发布2023年5月经营简报,实现合同销售金额约70亿元,同比下降36.5％,销售面积约90万方,同比下降20.9％;6月16日,公司发行11亿元公司债券,票面利率最低4.5％。

   评论:销售业绩不及2022年同期,预计2023年全年销售规模承压。1)公司1-5月累计销售金额约357亿元,同比下降约30％,累计销售面积约422万方,同比下降约20％,全口径金额在克而瑞百强房企榜单中排第19名,与2022年全年销售排名保持一致。2)从单月数据来看,公司5月合同销售金额约70亿元,同比下降37％,销售面积约90万方,同比下降21％。3)公司一二线城市土储占总土储40％,三四线城市占比60％,其中长三角三四线城市土储占比22％,过去低能级城市占比较高的土储布局,或影响2023年销售业绩释放;另外,公司2022-2023年5月底新增土储62万方,货值补充较低,预计2023年销售规模承压。

   商业完成全国化布局,产品线具备良好口碑,支撑运营收入稳定增长。1)2023年1-5月公司商业运营总收入为42.63亿元,同比增长9.3％,已完成全年目标39％。2)截止2022年底,公司已经在全国140个城市布局194座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达145座,开业面积约1320万方,出租率约95％;2023年以来(截止6月14日),公司已经在兰州安宁、山东滕州、昆明晋宁、重庆铜梁、重庆北碚、石家庄长安新开业6座吾悦广场,全年计划新开业20座。3)公司商业已完成全国化布局,招商运营能力较强,吾悦广场具备良好口碑,现金流稳定,未来有望受益商业地产REITs政策完善。

   2023年内偿债压力较小,拟定增募资不超过80亿元。1)截至2023年5月底,公司年内到期债券总额71.9亿元,其中海外债24.8亿元,信用债47.1亿元。2)2023年3月公司发布定增预案,拟募集资金总额不超过80亿元,用于温州、东营、重庆、泰安、宿迁、大同6个项目建设并补充流动资金。

   投资建议:公司"住宅+商业"双轮驱动模式渐成熟,住宅销售规模保持行业TOP20,商业运营收入稳定增长,未来有望受益商业地产REITs政策完善。1)基于剩余收益模型测算公司估值,为当前账面价值与未来3年剩余收益的折现,测算市值约为543亿元;2)按照行业可比公司2023年对应的市盈率均值为8.1倍,公司市值为267亿。我们取两者平均,则合理估值为405亿元,目标价17.97元,维持"推荐"评级。

   风险提示:行业继续单边缩表,市场超预期下行。