新城控股(601155):商管业务稳中有进,销售业绩短期承压-2023中报点评

事件:公司发布2023年中报。2023年上半年公司实现营收417.7亿元,同比下降2.4％;实现归母净利润22.8亿元,同比下降24.3％。业绩符合我们预期。

   毛利率持续下降导致业绩承压。公司2023年上半年归母净利润同比降幅大于营收的原因主要为:(1)上半年公司毛利率同比下降2.9pct至19.0％,其中房地产开发业务毛利率同比下降3.9pct至12.2％,物业出租业务毛利率同比下降2.7pct至69.6％。(2)上半年公允价值变动收益同比减少5.1亿至1.6亿。截至2023年6月30日,公司合同负债1567.9亿元,覆盖2022年营收1.4倍,对未来业绩释放仍有一定保障。2023年公司计划竣工面积1958.7万方,上半年已竣工面积665.5万方。

   加强销售回款把控,土储结构合理。2023年上半年公司实现销售金额424.0亿元,同比下降34.9％;实现销售面积516.7万方,同比下降21.4％。根据中指院数据,上半公司销售额排名全国第18。公司加强风险管理和资金回笼,上半年实现全口径资金回笼485亿元,回笼率114％。截至2023年6月30日,公司已售未结面积2948.6万方,在建子项目256个,土储总建面达4928.1万方(含合联营项目),其中一二线城市占比约40％,长三角三四线城市占比约21％。

   商业维持较高出租率,租金收入同比增长。截至2023年6月30日,公司在143个城市布局205个综合体项目,吾悦广场开业面积1367.1万方,出租率达95.2％。上半年吾悦广场实现租金收入48.4亿元,同比增长10.1％,上半年公司商业运营总收入52.0亿元(含税租金收入),已完成2023年目标110亿元的47.3％。

   融资环境有所改善,融资成本小幅下降。公司作为优质民企,2022年以来连续获监管支持,融资推进顺利:上半年公司完成11亿元公司债的发行,综合票面利率为5.65％;同时,公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券。截至2023年6月30日,公司整体平均融资成本为6.41％,较2022年末下降11bp;公司在各大银行的授信额度总额为1156亿元。

   盈利预测:公司轻重并举,商业运营发展稳健,租金收入持续增长。作为优质民企,公司融资环境有所改善。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润预测为40.9/48.8/54.4亿元,对应EPS为1.81元/2.16元/2.41元,对应PE为8.0X/6.7X/6.0X,维持"买入"评级。

   风险提示:毛利率修复不及预期;市场景气度恢复不及预期。