新城控股(601155):自持业务稳健前行,估值修复可期待-2023年中报点评

事件描述

   公司2023H1实现营收418亿元(-2.4％),归母净利润23亿元(-24.3％),扣非归母净利19亿(-24.4％)。

   事件评论竣工仍维持正常节奏,后续业绩有望逐步边际修复。2023H1公司竣工维持正常节奏(完成666万平,同比+1.8％),但受结算节奏影响,上半年全口径结算面积、结算金额分别同比-22.7％、-18.3％;上半年所结项目中高收入项目并表比例较高,最终表内结算收入同比-3.7％,2023H1公司实现营收418亿元(-2.4％)。结算毛利率随行业趋势下行(同比-3.9pct至12.2％),利息资本化率下降财务费用有所提升,公司上半年实现归母净利润23亿元(-24.3％),业绩表现弱于营收。后续展望方面,截至2023年中,公司表内预收/年化结算收入仍达1.5X,全口径已售未结货值2588亿元,可结资源仍有保障;中期将2023年全年竣工目标小幅下调至1933万平(较去年全年-3.6％),开发收入端仍可维持大体稳定;结算毛利率进一步下行空间有限,高盈利商业运营总收入持续增长(2023年目标110亿),减值压力也大幅下降,预计公司后续业绩将逐步边际修复。

   销售端延续收缩态势,拿地重启仍需基本面企稳。受推货节奏、质量与市场信心等影响,公司销售端表现依旧承压,2023H1实现销售金额424亿元(-34.9％)、面积517万平(-21.4％)、均价0.82万元/平(-17.2％);高度重视抢抓回款,上半年回笼现金485亿,回笼率达114.4％(-2.3pct)。一季度行业需求端脉冲式修复后,基本面再次明显下行,尽管近期宽松政策持续出台,但行业基本面真正企稳或仍需时日,财务安全仍为民企核心关注点。公司适度减少拿地,上半年仅在杭州拓展一宗优质土储,后续真正意义上的重启拿地仍需销售表现有所改观。公司在手土储规模仍有一定支撑,年中住宅可租售资源约4360万平;修正后的全年新开工目标671万平(较2022年实际值+25.9％),如若后续政策刺激下市场有所回暖,公司销售降幅或将收敛,资金流动性压力也将缓减。

   自持业务稳健前行,资金链安全有望优化。2023H1公司实现商业运营总收入52.0亿元(+10.2％),完成全年目标的47.3％,出租率仍维持95.2％的高位,自持业务稳健发展。

   截至2023H1公司已在全国范围内布局205座吾悦广场,已开业146座吾悦广场,商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。2023年公司计划实现商业运营收入110亿元,将成为重要的现金流与盈利补充,且消费类公募REITs的放开更是对资金安全性与估值修复带来边际利好。融资行为仍相对顺畅,上半年成功完成11亿元公司债发行与1亿美元境外债发行。随着后续行业基本面逐渐企稳,公司资金链安全程度有望边际优化。

   轻装前行再出发,估值修复可期待。前期资金链与销售端压力已在当前估值充分体现,后续的积极变化值得重视。减值压力缓解,毛利率下行空间有限,业绩有望逐渐回归正常轨道;销售预期回暖,自持业务稳步扩张,公司估值有望修复。预计公司2023-2025年归母净利为39/48/57亿元,对应PE为8.5X/7.0X/5.9X,维持"买入"评级。

   风险提示1、后续销售表现存一定不确定性;

   2、Reits与定增事项的推进存一定不确定性。