新城控股(601155):商业稳步推进,财务保持稳健-动态跟踪

事件:公司发布23年中报及23年8月份经营简报。

   点评:毛利率继续下探,盈利表现疲弱,商业布局稳步推进,财务保持稳健。

   收入结算平稳,毛利率继续下探:23年H1,公司实现营收417.7亿元,同比减少2.4％,其中房地产销售收入363.4亿元,同比减少3.7％,竣工和交付进度良好,完成23年竣工计划的34％,累计交付5万余套住宅;综合毛利率为19.0％,同比降低2.9pct,其中房地产销售毛利率为12.2％,同比降低3.9pct,由于公司土储布局中三四线城市土储占比较大,且近两年新增土储较少,短期地产开发毛利率或仍有压力;物业出租及管理毛利率为69.6％,同比小幅下滑2.7pct,小幅波动或受新开业等影响,贡献毛利占公司总毛利的42.6％,整体保持稳步发展;归母净利润为22.8亿元,同比减少24.3％,归母净利率为5.5％,短期主要受地产毛利率下滑影响,未来商业收入贡献提升有望逐步改善盈利水平。

   深耕长三角区域,销售表现较弱:23年H1,公司实现销售额424亿元,同比下降34.9％,全口径资金回笼485亿元,回款效率较高;23年1-8月,公司销售额544.5亿元,同比下滑36.3％,销售均价同比下滑19％,主要因公司销售布局较多的三四线城市需求较弱有关。截至23年上半年末,公司可售土地储备4360万平米,可有效支持短期开发需求,但去化速度待提升,其中一二线土地储备占比40％,长三角区域的三四线城市占比21％,在长三角具备深耕优势。

   商业布局稳步推进,增强核心竞争力:23年H1,公司新开业6座商场,商业运营总收入52亿元,同比增长10.0％,增长速度符合全年商业运营目标要求;截至23年H1末,公司在手205座吾悦广场,其中已开业146座,已开业面积1367万平米,较22年末增长3.6％,整体出租率为95.2％,较22年末保持平稳,商业地产板块持续发展,不断增强公司核心竞争力,同时提升经营稳定性。

   财务保持稳健,平稳穿越周期:23年1-8月,公司成功发行1亿美元境外债,公司债、中票及绿色CMBS合计32.7亿元,以吾悦广场为抵押的融资合计110亿元,融资渠道畅通。截至23年H1末,公司有息负债余额666亿元,同比下降6.5％,对合联营公司权益有息负债57.8亿元,债务规模有效压降,债务结构优化;在手货币资金285亿元,同比减少9.5％,经营现金保持净流入。

   盈利预测、估值与评级:考虑公司销售下行等影响,下调公司23-25年EPS预测为1.61元(下调11.6％)、2.41元(下调9.3％)、3.03元(下调11.7％),当前股价对应23-25年PE分别为8.8/5.9/4.7倍,公司围绕"住宅+商业"双轮驱动,商业稳步发展,具备较强品牌影响力,财务运营稳健,维持"买入"评级。

   风险提示:商场开业不及预期,地产销售及交付不及预期,市场下行超预期等。