滨江集团(002244):业绩销售持续稳增,拿地积极聚焦杭州

3Q23业绩同比+20％、符合预期,预收款快增、待结算资源丰富。3Q23公司营业收入464亿元,同比+133.5％;归母净利润24.7亿元,同比+20.2％,符合预期;扣非业绩24.4亿元,同比+20.6％;基本每股收益0.79元,同比+19.7％。毛利率和归母净利率分别为15.0％和5.3％,同比分别-1.7pct和-5.0pct,归母净利率下降主要由于期内投资收益4.3亿元、同比-73％。三费费率为3.2％,同比-4.3pct,其中销售、管理和财务费率分别-1.1pct、-0.9pct和-2.2pct。3Q23公司计提资产减值损失6.2亿元。23Q3末预收账款1,552亿元,同比+18.3％,覆盖22年地产结算收入3.7倍。

   3Q23销售额1,221亿元、同比+16％,排名提升至第10。据克而瑞,3Q23公司销售额1,221亿元,同比+16.2％,远好于Top50房企均值-14.9％;克而瑞排名第10名,较22年提升3名;销售面积254万平,同比+24.6％;销售均价4.8万元/平,同比-6.7％。公司计划23年销售额占全国商品房销售额的1％,确保全国排名前20名,争取15名。10月杭州放松限购,将限购范围调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区,限购区域内本市户籍限购2套(原落户5年限购2套或2年连续社保限购1套)、非本市户籍家庭有社保或个税记录的限购1套(原二手房1年连续社保、新房4年连续社保),预计政策放松之下公司销售弹性也将有所提升。

   3Q23拿地额423亿元、杭州占比91％,对应拿地/销售额比35％、拿地相对积极。据公告,公司3Q23拿地金额达423亿元,同比-25.8％,其中杭州占比91％;拿地面积276万平,同比-18.0％;拿地均价1.53万元/平,同比-9.5％。3Q23拿地/销售金额比35％,拿地/销售面积比109％,拿地/销售均价比32％。截至23H1末,公司总可售货值2,800亿元,其中杭州、浙江(除杭州)、其他分别占比60％、22％和18％。公司计划23年权益拿地金额控制在300亿元,权益回款的50％以内。

   三条红线稳居绿档,融资成本低位再降。据公告,我们计算截至23Q3末,公司持续处于三条红线绿档,剔预负债率59.1％,同比-8.5pct;净负债率14.2％,同比-46.6pct;现金短债比3.2倍,同比+1.7倍。23Q3末有息负债386亿元,同比-22.8％;23H1末有息负债中银行贷款和债券类分别占比76％和24％;平均融资成本低至4.40％,较22年-20BP。近期公司成功发行多笔债券:23/6/16发行中票6亿元/3.95％/2年,23/7/3发行短融9亿元/3.85％/1年,23/7/21发行中票6亿元/3.85％/2年,23/8/1发行公司债7亿元/4.20％/2年,逆境中融资优势凸显。公司计划23年权益有息负债规模控制在470亿元以内(同比持平),直接融资规模控制在20％以内,融资成本下降10-20BP。

   投资分析意见:业绩销售持续稳增,拿地积极聚焦杭州,维持"买入"评级。滨江集团深耕杭州30载,公司自2015年开始销售换挡加速,2022年公司销售排名已提升至行业第13名。近年来公司积极拿地扩张,2015-21年拿地/销售金额比均值达60％,2022年达48％,公司拿地聚焦于大杭州区域,目前可售货值中杭州占比60％,将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。我们维持公司23-25年盈利预测分别为45.0/51.9/59.7亿元,对应23年PE为5.9X,维持目标价13.40元/股,维持"买入"评级。

   风险提示:地产调控政策超预期收紧,去化率不及预期,融资收紧、成本上升。