新城控股(601155):商业稳增,计提减值体现财务审慎

开发业务尚待行业修复,商业稳健增长10月27日公司发布三季报,2023Q1-3实现营收712.8亿元(YOY+15.4％),归母净利24.8亿元(YOY-26.0％)。我们维持公司2023-2025年EPS分别为1.83/2.42/2.63元的盈利预测。可比公司24年Wind一致预期PE均值为8.9倍,作为一家财务相对稳健的民企,公司商业持续外拓,双轮驱动路径日益清晰,对再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性,给予公司24年9倍PE,维持目标价21.78元,维持"买入"评级。

   减值以及毛利率下滑影响归母净利,销售拿地尚待行业修复23Q1-3公司竣工面积同比+29.1％,较23H1扩大27.3pct,推动营收正增长。但毛利率还处于筑底通道,整体毛利率较2022年下降0.8pct至18.3％。

   基于审慎原则,期内公司计提19.7亿减值准备,影响当期归母净利14.0亿元。2021年以来累计计提减值准备已达126亿,我们预计后续公司进一步减值的压力进一步减轻。截至期末,公司合同负债依然有1420亿体量,为全年营业收入增长打下基础。销售方面,23Q1-3公司地产销售面积753.3万方,销售额601.9亿元,同比分别-20.9％/-35.9％。期内紧抓现金流,未进行扩储。开发和投拓的恢复还需市场景气度的进一步修复。

   商业收入同比增长13％,消费REITs启航有望带来价值重估商业运营板块收入维持增长。实现并表的物业出租管理收入同比+11.1％,商业运营总收入达81.3亿元,同比+13.0％,平均出租率较23H1边际改善,达96.0％。截至23Q3末,公司累计开业的商业项目达158座,开业面积达893.3万方,充沛的持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码,此外,随着消费基础设施REITs启航,我们认为公司持有物业有望迎来价值重估。

   有息负债进一步压降,定增持续推进在监管部门的持续支持下,公司作为民企也实现了融资上的突破。23Q1-3成功发行中票、公司债、ABS共32.6亿元,并完成1亿美元境外债的以旧换新。整体有息负债规模进一步下降,截止期末较年初下降218.5亿,至634.9亿。公司定增同样在推进进程中,9月26日公司公告调整定增预案,募资额上限从80亿调整为45亿,提高发行成功率。供需两端政策全方位托底,有望缓解公司融资层面的压力,为未来稳步发展蓄势。

   风险提示:行业销售下滑;三四线商业地产竞争加剧。