新城控股(601155):业绩下行,商场稳健

3Q23业绩同比-26％、扣非业绩同比-29％,符合预期。据公告,3Q23公司营业收入713亿元,同比+15.4％;归母净利润24.8亿元,同比-26.0％;扣非归母净利润20.4亿元,同比-29.4％;基本每股收益1.10元,同比-25.7％。毛利率、归母净利率和扣非净利率分别为18.2％、3.5％和2.9％,同比分别-3.0pct、-1.9pct和-1.8pct。三费费率10.0％,同比-1.3pct,其中销售、管理和财务费率分别+0.0pct、-1.8pct和+0.4pct;IP公允价值变动1.6亿元,同比-76.1％;合联营企业投资收益12.0亿元,同比+341％。23Q3末公司合同负债与预收款合计1,420亿元,同比-32.2％,覆盖22年地产结算收入0.8倍。

   3Q23销售额602亿元,同比-36％。据公告,3Q23公司销售额602亿元,同比-35.9％;

   销售面积753万平,同比-20.9％;销售均价7,990元/平,同比-19.0％。3Q23公司竣工面积1,181万平,同比+29.1％;23年公司计划竣工面积1,959万平,同比-2.3％。2月公司新增拿地一块,为杭州临平区综合体项目,对应金额24.6亿元、计容建筑面积33.3万平。

   3Q23含税租管费81亿元、同比+13％,商场业务稳健发展。据公告,至23Q3末,公司在手207个吾悦广场,其中轻资产53个;23Q3末公司已开业商场157个(含轻资产20个),其中23Q3新开业11个(含轻资产6个);22年、23Q1、23Q2、23Q3分别新拓展5个、4个、5个、4个轻资产项目。公司累计开业GRA/GLA为1,473/893万平,分别同比+17％/+18％,规模及运营能力排名行业前列。3Q23实现含税租管费81.31亿元,同比+13.0％;税后租管费75.91亿元,同比+13.0％;其中23Q3单季度税后租管费27.35亿元,同比+18.2％、环比+9.5％。23Q3末出租率96.04％,同比+0.92pct、环比23Q2末+0.85pct。分区域来看,江苏、浙江和安徽分别贡献3Q23租管费收入的31％、14％和7％,构成GLA的25％、9％和9％。

   三条红线保持绿档,6-7月合计发行19.5亿元境内债。据公告,至23Q3末,公司处于三条红线绿档,我们计算剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为67.6％/44.7％/1.27倍;有息负债629亿元,同比-17.5％。23H1末公司融资成本6.41％,较22年-9BP。

   23年初至今公司发债情况:23/5/22发行美元债1亿美元/7.95％/1年;23/6/14发行2笔公司债,分别为4亿元/4.5％/3年(江苏省信用再担保集团担保)和7亿元/6.3％/2年(附CDS);23/7/24发行中票8.5亿元/4.0％/3年(中债担保)。

   投资分析意见:业绩下行,商场稳健,维持"买入"评级。新城控股秉承"住宅+商业"双轮驱动战略,先发布局商业地产,打造优质成长标杆,乘风广阔消费市场;我们相信公司将凭借优秀管理能力和优质的资产组合在新行业格局下实现更长期、并更有质量的增长。考虑到公司房地产销售和业绩承压,但商场收入稳定增长、同时融资安全性进一步提升,我们维持公司23-25年盈利预测分别为40.6/44.7/49.4亿元,对应23年PE为6.6X,对应PB为0.4X,公司业绩短期承压,但商场规模优势领先、贡献占比提升,也将受益于消费REITs的出台、盘活存量资产、降低负债,预示后续盈利能力将改善,维持"买入"评级。

   风险提示:调控超预期收紧,去化率不及预期,疫情影响商场运营。