新城控股(601155):静待销售提振,商业输出能力再获提升

事件:新城控股公布2023年年度报告,全年实现营业收入1191.7亿元,同比+3.2％;实现归母净利7.4亿元,同比-47.1％。

   营收有所恢复,多因素致使盈利能力承压。公司2023年全年实现营业收入1191.7亿元(yoy+3.2％),相较2022年规模有所恢复;公司2023年全年实现归母净利7.4亿元(yoy-47.1％),公司归母净利下滑的原因主要系:①开发业务板块高地价项目的结转,致使公司毛利率水平整体承压,公司2023年整体毛利率19.05％(yoy-0.98pct);②对于部分亏损项目,公司未确认递延所得税资产,导致报告期内公司所得税费用较上年同期大幅增加。

   销售待提振,紧抓回款成效显著,年内债券行权量约85.5亿元。2023年全年公司实现合同销售面积968.78万㎡(yoy-18.69％);实现合同销售金额759.83亿元(yoy-34.52％)。在销售情况跟随行业承压的背景下,公司紧抓回款,2023年全年公司实现812.1亿元的全口径回款,全口径回款率达107％,公司资金回笼能力凸显;截至3月29日,公司境内外公开债券存量约为251.4亿元(境内债112.7亿元,境外债19.3亿美元),其中2024年境内外公开债券行权量约85.5亿元(上半年29.1亿元,下半年56.4亿)。

   已售未结资源丰富,提前锁定未来业绩。2023年全年,公司实现结算面积1,711.34万㎡,实现结算金额1,558.28亿元。截至2023年底,公司共有220个子项目在建,总建筑面积达3,705.50万㎡;公司已售未结转面积达2,170.12万㎡,能够覆盖2023年结算面积的1.3倍,提前锁定未来业绩。

   商业输出能力不断提升,经营性业务规模稳定增长。2023年全年,公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元(yoy+13.17％),对公司业绩贡献进一步提高。截至2023年底,公司在全国135个城市布局198座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达161座,开业面积达1,499.11万㎡,出租率达96.48％,彰显公司不断提升的商业输出能力。

   盈利预测与估值:公司紧抓回款成效显著,已售未结资源丰富,商业输出能力不断提升。我们预计公司24-26年营业收入分别为1092.4、1011.2、954.2亿元,归母净利7.6、7.9、8.3亿元,对应PE分别为28.3、27.2、25.9倍,首次覆盖给予"推荐"评级。

   风险提示:出租率下滑;需求侧信心恢复不及预期;地产政策不及预期。