新城控股(601155):商管收入稳健增长,有息负债持续压降

商管收入稳健增长,有息负债持续压降,维持"买入"评级新城控股发布2023年年报,实现营收、归母净利润分别为1191.7、7.4亿元。分别同比+3.2％、-47.1％。利润下降原因包括:1、结转项目毛利率较低;2、计提各类资产减值准备共计63.5亿元,减少归母净利润约55.9亿元;3、所得税费用支出40.1亿元,同比+162.2％。受地产行业下行影响,我们下调盈利预测,预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元(原2024、2025年为55.8、62.5亿元),EPS分别为0.5、0.7、1.0元,当前股价对应PE分别为18.2、12.8、9.9倍,公司投资物业收入持续增长,或助力公司业绩稳步修复,维持"买入"评级。

   销售规模同比下降,回款能力持续保持公司全年销售金额和面积分别为759.8亿元、968.8万平方米,同比分别下降34.5％、18.7％。根据克而瑞全口径销售金额榜,公司2023年排名第18,较2022年小幅提升1名。截至2023年底,公司已售未结、总土储面积分别为2170、3884万平方米,可保障未来收入稳定增长。同时公司不断加强回款能力,2023年实现812.1亿元的全口径资金回笼,资金回笼率为107％,连续两年回笼率大于100％(2022年为115％)。

   商管收入稳定增长,盈利能力有所下降公司投资物业表现亮眼,2023年实现收入113.2亿元,同比增长13.2％。截至2023年底,公司共布局吾悦广场共计198座(2022年为194座),其中已开业161座(2022年为145座),已开业面积1499.1万方,同比+13.6％。已开业广场平均出租率96.5％,同比增长1.4个百分点,毛利率69.9％,同比下降2.7个百分点。

   财务结构持续优化,融资渠道保持畅通截至2023年底,公司总负债2877亿元,同比减少21.9％;有息负债规模571亿元,平均融资成本6.2％,同比压降32BPs;资产负债率76.9％,同比压降4.4个百分点。其中短期债务规模212.4亿元,在手货币资金189.7亿元,现金短债比0.9。公司融资渠道畅通,全年境内融资约181.2亿元,境外发行1亿美元债券。

   风险提示:政策调控风险,三四线城市项目去化风险,吾悦广场拓展不及预期。