保利发展(600048):业绩暂时承压,销售行业领先

保利发展发布2023年年报,公司2023年实现营收3468.9亿,同比+23.4％,实现归属于上市公司股东的净利润120.7亿,同比-34.1％。

   利润端承压,财务谨慎扎实截至2023年12月31日,公司实现营业收入3468.9亿,同比增长23.4％,归母净利润120.7亿元,同比下降34.1％。公司收入增速高于归母净利润增速,主要系报告期内公司的转结毛利率为16.02％,较2022年下滑5.99pct,此外,公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。

   销售排名行业第一,拿地聚焦核心城市2023年全年公司实现销售金额4222亿元,位居行业第一,实现销售面积2386万平方米,报告期内,公司的市场占有率不断提升,2023年市占率为3.6％,同比提升0.2pct,其中,核心38城市占率达6.8％,同比提升0.7pct;市占率超过10％的城市共27个,整体市场地位不断提升。报告期内,公司获取新项目103个,拿地总价为1632亿元,其中99％的资金用于核心38城,整体权益地价为1359亿元,同比提升26％,新项目权益比提升至83％。此外,公司新增项目税前成本利润率平均在15％以上,未来公司仍将保持较强的盈利能力。

   财务持续优化,融资成本不断降低报告期末,公司资产负债率76.55％、剔除预收账款后的资产负债率魏67.14％、净负债率61.20％,分别较上年末下降1.56、1.34和2.37pct,杠杆率持续优化。此外,报告期末公司现金短债比为1.28,短期偿债无忧,1年内到期的债务余额为737亿元,占有息负债比重为20.82％,较期初下降0.46pct,负债结构持续改善。报告期末,公司有息债务余额3543亿元,较期初减少271亿元,综合融资成本约3.56％,较上年末下降36个BP,公司新增融资1371亿元,综合成本仅3.14％,财务成本持续下降。

   投资建议:保利发展作为央企地产龙头,保持稳健的收入增长,业绩受项目结算结构影响,反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健,资本结构持续优化,融资渠道畅通,考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素,我们下调公司2024-2025年归母净利润至135亿、145亿(原预测数据为224亿、250亿),预计2026年归母净利润为153亿,维持公司"买入"评级。

   风险提示:房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行。