滨江集团(002244):2023年营收增长利润承压,销售和拿地保持良好态势-年报点评报告

事件:公司发布2023年年报和2024年一季度报告。2023年公司实现营业收入704.4亿元(YoY+69.7％);归母净利润25.3亿元(YoY-32.4％);扣非归母净利润24亿元(YoY-35.5％)。2024年一季度公司实现营业收入137亿元(YoY+35.9％),归母净利润6.6亿元(YoY+17.8％),扣非归母净利润6.5亿元(YoY+19.8％)。

   减值计提拖累2023年业绩,期间费用率优化。公司2023年营收高增但利润下降主要由于:(1)低毛利项目结转使得整体毛利率同比下降0.7pct至16.8％,其中房产销售业务毛利率同比下降0.7pct至16.4％;(2)投资收益同比减少44.7％至12.3亿元;(3)计提资产减值损失37.8亿(主要计提位于深圳、永康、台州、桐乡、千岛湖、平湖等城市的项目)、信用减值损失5.3亿,共计43.1亿元,较上年同期增加34.5亿元。此外,公司期间费用率显著降低,2023年公司销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.2％、1.1％、0.8％,同比分别下降0.7pct、0.4pct、1.7pct。

   销售排名持续上升,拿地聚焦杭州。根据克而瑞数据,2023年和2024年Q1公司分别实现销售额1535/263亿元,同比分别为-0.3％/-35.2％,增速分别优于百强房企17/14个百分点,销售额规模列克而瑞行业销售排名第11/8位,排名不断提升,并连续6年荣获杭州销售冠军。2024年公司计划销售额1000亿元以上,占行业总规模1％,全国排名在15名以内。公司通过多种方式积极拿地,2023年通过并购、竞拍、联合竞拍拿地的全口径金额占比分别为56％、39％、6％。2023年和2024年Q1公司分别新增土储项目33/5个,计容建面333/40万方,权益土地款256/103亿元,全口径价款577/114亿元,其中杭州投资额占比分别达到85％/100％,全口径拿地金额/销售金额分别为38％/43％,拿地强度维持合理水平。

   主动压降有息负债规模,融资成本持续优化。截止2023年末,公司有息负债415.2亿元,同比减少22.5％,其中银行贷款和直接融资占比分别为80％和20％,债务结构清晰。2023年末公司现金短债比2.4倍;剔除预收账款的资产负债率56.4％,较上年末下降4.3pct;净负债率15.1％,较上年末下降40.3pct。公司融资成本持续下降,2023年为4.2％,同比降低40个BP,2024年公司计划确保下降至4％,争取降至4％以内。

   投资建议:维持"买入"评级。公司拿地长期聚焦杭州等核心城市,土储优质,销售增速行业领先,且公司近几年积极优化资产负债表,主动压降有息负债,融资成本不断降低,待大幅减值计提叠加低毛利项目结算后,公司盈利能力有望改善。预计2024/2025/2026年公司营收740/705/651亿元;归母净利润为28.5/32/33.1亿元;对应EPS分别为0.92/1.03/1.06元。当前股价对应2024年动态PE7倍,维持"买入"评级。

   风险提示:政策放松不及预期,毛利率改善不及预期,结算进度不及预期。