滨江集团(002244):在手现金大幅增长;24年销售目标千亿以上

摘要:滨江集团公布2023年年报和2024年一季报。公司2023年实现营业收入704.4亿元,同比增长69.7％;归母净利润25.3亿元,同比下降32.4％。公司拟每10股派发现金股息0.9元(含税),分红率为11.1％。公司2024Q1实现营业收入137.0亿元,同比增长35.8％;归母净利润6.6亿元,同比增长17.8％。

   受利润率下滑以及存货减值准备大幅增加的影响,公司2023年业绩承压;2024年一季度业绩同比正增长。2023年公司营收同比增长69.7％;归母净利润同比下降32.4％,主要是因为:1)结转项目利润率水平下降。2)2023年公司投资收益12.3亿元,同比下降44.7％。3)计提存货减值准备增加的影响。2023年公司资产减值损失37.8亿元(2022年仅为7.0亿元)。2024Q1公司营收同比增长35.8％,主要是因为交付面积同比增多;归母净利润同比增长17.8％。公司未来业绩有保障,2023年末公司预收账款为1431亿元,同比增长9.8％,预收账款/营业收入高达2.03X,2024Q1末预收账款/上年营收仍然高达1.96X。

   公司短期利润率仍然承压,注重费用管控。2023年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为16.8％、4.0％、3.6％,同比分别下降0.7、5.4、5.4个百分点,前期高价地块进入结算期,短期利润率水平承压。2024Q1公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为12.1％、5.9％、4.8％,同比分别提升了8.6、3.3、0.7个百分点。受利润率下滑的影响,2023年ROE同比下降5.9个百分点至10.0％;2024Q1因资产周转率提升,年化的ROE同比提升0.9个百分点至10.2％。不过公司注重费用管控,2023年三费率仅为3.1％,同比下降2.8个百分点,2024Q1三费率仅为3.0％,同比下降1.9个百分点。

   公司坚持稳健经营,融资渠道畅通,融资成本不断下降,"三道红线"持续保持"绿档"。截至2023年末,公司有息负债391亿元,同比下降24.6％,其中银行贷款占比约为79.8％,直接融资占比约为20.2％;权益有息负债360亿元,较2022年末下降了110亿元,顺利完成2023年的计划(权益有息负债规模控制在470亿元以内);2024Q1末有息负债规模为387亿元,同比下降29.2％。2023年末公司剔除预收款后的资产负债率为60.2％,净负债率为10.9％,同比分别下降3.6、41.3个百分点;2024Q1末分别为60.0％和17.1％。剔除预收账款后的资产负债率提升主要是因为2024Q1末预收账款同比下滑4.7％,净负债率提升主要是因为货币资金同比下滑。债务期限构成上,2023年公司短期有息负债占比为28.3％,2024Q1进一步降至23.5％。2023年末、2024Q1末现金短债比分别为2.96X和3.17X。公司近年来综合融资成本不断下降,截至2023年末公司平均融资成本为4.2％,同比下降0.4个百分点,基本完成年初制定的融资计划(融资成本确保下降0.1个百分点,争取下降0.2个百分点及以上)。公司授信储备充裕,截至2023年末,公司共获银行授信总额度1217亿元,较2022年末增加2.9％,授信额度已使用401亿元,剩余可用816亿元,占总额度的67％。直接融资可用额度上,截至2023末已获批尚未发行 的公司债额度15.52亿元,注册完成尚未发行的短期融资券额度49亿元、中票额度35亿元,可根据资金需求和市场情况择机发行。公司2024年1-4月已经发行了14亿元的短期融资券和7亿元的中期票据。2024年公司计划权益有息负债规模保持平稳,将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内,融资成本从2023年末的4.2％降至4％,争取下降至4％以内。

   2023年在手现金增幅超过三成,持续强化经营现金流管理。截至2023年末,公司持有现金327亿元,同比增长34.4％。2023年公司经营性活动现金流净额327亿元,同比增长526.2％,主要是因为销售回款增加、土地与建安投资减少,销售商品、提供劳务收到的现金同比增加9.8％至906亿元,购买商品、接受劳务支付的现金同比下降31.5％至477亿元。2024Q1末,公司货币资金为288亿元,同比下降12.1％。Q1经营性活动现金流因季节因素净流出24亿元(2023Q1为净流入76亿元)。

   顺利完成2023年销售目标,稳居杭州销售TOP1;2024Q1销售排名跻身行业前十。2023年公司实现销售金额1535亿元,同比减少0.3％,但降幅远低于TOP20房企均值(-12％);销售排名第11名,较2022年提升了2个名次,市占率达1.3％,同比提升0.1个百分点,顺利完成了公司提出的销售目标(2023年销售目标为占全国商品房销售额的1％,确保全国排名前20名,争取15名)。2023年公司抓销售促回款,全年权益销售现金回笼732亿元,同比增长6.1％。公司持续深耕杭州,2023年公司连续6年荣获杭州市场销售冠军。根据中指院,杭州房企销售榜单,公司2023年、2024Q1在杭州的销售面积分别为267、55万平,市占率分别高达23.5％、37.4％。根据克尔瑞,2024Q1公司实现销售额263亿元,同比下降35.3％,销售排名提升至第8名,行业地位和影响力进一步提升。2024年公司销售目标为1000亿元以上,占行业总规模的1％,全国排名在15名以内。

   公司拿地强度较高,土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。2023年公司新增土地储备项目33个,其中杭州27个,宁波1个,南京1个,湖州2个,金华2个。2023年公司新增土储建面333万平,同比下降29.6％,拿地金额577亿元,同比下降17.4％,权益拿地金额256亿元,同比下降31.6％,拿地权益比例为44.4％,同比下降9.2个百分点,拿地强度为37.6％,同比虽然下降了7.8个百分点,但仍然保持较高的拿地强度;楼面均价1.73万元/平,同比增长17.3％。根据克而瑞,公司2024Q1以125亿元的拿地金额排名拿地榜单第三位,同比增长47.2％,新增土储建面48万平,同比下降12.8％,楼面均价2.61万元/平,同比增长68.7％,拿地强度47.4％,同比大幅提升26.6个百分点。2023年末公司土地储备1320万平,其中杭州占71％,浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴等占比22％,浙江省外占比7％。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。2024年公司计划投资金额控制在权益销售回款40％以内。区域布局上,聚焦杭州、深耕浙江,浙江省外重点关注上海。公司有序推进其他业务,2024年计划新增5-10个代建项目。1)租赁业务:截至2023年末,公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约37.8万平,2023年实现租金收入3.58亿元,同比增长8.2％。公 司投资性房地产2023末账面价值85.8亿元。2)代建业务:2023年公司重启代建业务板块,继续对外输出品牌,对开发业务起到补充作用。2024年公司计划继续拓展代建业务,争取新增5-10个代建项目。3)养老业务:2023年公司旗下高品质康养服务品牌--"滨江和家"推出的首个社区嵌入式高品质养护机构--和家·御虹府长者之家已正式开业。

   投资建议与盈利预测:公司作为浙江龙头房企,坚持区域深耕,充分享受浙江市场红利,2024Q1销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓,根据市场变化灵活拿地,土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时,公司财务稳健,保持绿档优势,融资渠道通畅、现金充裕。在行业流动性紧缩,民企信用风险频发的背景下,公司财务安全、融资成本比肩央国企,在行业清整中保持较强优势。考虑到当前行业销售持续低迷,且结合年报最新情况,我们调整公司盈利预测,预计公司2024-2026年营业收入分别为652/646/688亿元,同比增速分别为-7％/-1％/6％;归母净利润分别为24/25/26亿元,同比增速分别为-5％/2％/7％;对应EPS分别为0.78/0.79/0.84元。当前股价对应的PE分别为8.9X/8.8X/8.2X。2023年出于谨慎原则,公司计提资产减值损失增加,预计2024-2026年计提资产减值损益将有所减少,归母净利润增速或将好于营收。不过考虑到公司销售投资具备一定韧性,已售未结算资源丰富,未来业绩保障程度较高,维持"买入"评级。

   评级面临的主要风险:杭州市场销售回暖不及预期;开竣工、结算不及预期;房地产调控政策收紧;融资收紧;多元业务发展不及预期。