新湖中宝:2023年度审计报告

目 录

一、审计报告...... 第 1—6 页
二、财务报表...... 第 7—14 页
（一）合并资产负债表...... 第 7 页
（二）母公司资产负债表...... 第 8 页
（三）合并利润表...... 第 9 页
（四）母公司利润表......第 10 页
（五）合并现金流量表......第 11 页
（六）母公司现金流量表......第 12 页
（七）合并所有者权益变动表......第 13 页
（八）母公司所有者权益变动表......第 14 页
三、财务报表附注...... 第 15—134 页
审 计 报 告
天健审〔2024〕5039 号
新湖中宝股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了新湖中宝股份有限公司（以下简称新湖中宝公司）财务报表，包
括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利
润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了新湖中宝公司2023年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于新湖中宝公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
(一) 房地产销售收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十八)收入及五(二)1 营业收入/营业成本。
2023 年度新湖中宝公司房地产销售收入 167.27 亿元，占营业收入总额的
97.19%。由于房地产的销售收入系公司关键业绩指标之一，且对当期财务报表影响重大，故我们将房地产销售收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与房地产项目收入确认相关的内部控制的设计和运行情况，测试相关内部控制执行的有效性；
(2) 检查公司房屋买卖合同条款，以评价公司房地产销售收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
(3) 从账面主营业务收入记录中选取样本，检查收入确认的支持性文件，包括购房合同、发票、银行回单、交房通知书和入住会签单等资料；
(4) 对已达到交付条件尚未交付的房地产进行抽查盘点；
(5) 针对资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目，从账面主营业务收入记录中选取样本，检查相关房地产销售收入是否在恰当的期间确认；
(6) 获取各房地产项目本年开盘预售进度，检查房屋预售证取得情况、销售合同、收款凭证等；并了解同时期项目所在地区周边类似楼盘的销售价格，并与公司的销售价格进行比较；
(7) 检查与房地产销售收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 存货可变现净值确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十三)存货及五(一)6 存货。
截至2023年12月31日，新湖中宝公司房地产业务的存货账面余额为422.19亿元，存货跌价准备为 16.96 亿元，账面价值为 405.23 亿元，占期末资产总额
的 36.55%。存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，该过程涉及新湖中宝公司管理层（以下简称管理层）的重大估计和判断，且房地产业务的存货在期末资产中所占比重较高，故我们将存货可变现净值确认确定为关键审计事项。
2.审计应对
针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 以抽样方式复核管理层对存货估计售价的预测，将估计售价与历史数据、相同或类似产品的市场售价、期后预售价格等进行比较，评价管理层预测的准确性；
(2) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计的合理性；
(3) 结合存货监盘，检查期末存货中是否存在建设停滞、长期滞销等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；
(4) 复核管理层对可变现净值的测算过程；
(5) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(三) 股权投资的确认与计量
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十一)金融工具、三(十五)长期股权投资、五(一)8 长期股权投资、五(一)9 其他权益工具投资、五(一)10 其他非流动金融资产及六(六)在合营企业或联营企业中的权益。
截至 2023 年 12 月 31 日，新湖中宝公司长期股权投资、其他权益工具投资
和其他非流动金融资产账面价值合计为 509.08 亿元，占期末资产总额的 45.92%。新湖中宝公司判断其对中信银行股份有限公司、温州银行股份有限公司等被投资单位具有重大影响，采用权益法核算并在长期股权投资列报，新湖中宝公司本期确认权益法核算的投资收益 16.63 亿元。由于股权投资的分类和核算涉及管理层的重大判断，对公司财务报表影响重大，故我们将股权投资确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对股权投资的分类和核算，我们实施的审计程序主要包括：

(1) 了解与股权投资相关的内部控制的设计和运行情况，测试相关内部控制执行的有效性；
(2) 检查投资合同、被投资方公司章程、合伙协议、组织架构及关键管理人员的委派情况等文件，了解投资目的，核对账面记录，检查股权投资分类和核算方法；
(3) 取得被投资单位资产负债表日的审计报告或财务报表，涉及权益法核算调整的，根据取得被投资单位的财务报表及其他信息，复核账面的权益法核算金额；
(4) 对于以公允价值计量的股权投资，评价公司公允价值计量方法的适当性，复核公允价值的计算过程，并与公司的账面记录进行比较；
(5) 复核股权投资减值准备的计算过程；
(6) 检查与股权投资相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估新湖中宝公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
新湖中宝公司治理层（以下简称治理层）负责监督新湖中宝公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对新湖中宝公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致新湖中宝公司不能持续经营。

(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就新湖中宝公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国·杭州 中国注册会计师：
二〇二四年四月二十八日

新湖中宝股份有限公司
财务报表附注
2023 年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
新湖中宝股份有限公司（以下简称公司或本公司）系 1992 年 8 月经浙江省人民政府股
份制试点工作协调小组批准、采取定向募集方式设立的股份制企业。设立时，公司注册资本
人民币 5,000 万元，发行股份 500 万股，每股面值人民币 10 元。公司现持有统一社会信用
代码为 91330000142941287T 的营业执照。公司股票于 1999 年 6 月 23 日在上海证券交易所
挂牌交易，股票代码：600208。经过拆细及历年的分红送股、转增、增资配股、定向发行、
回购以及吸收合并浙江新湖创业投资股份有