万通发展(600246):业绩复合预期,转型蓄势待发-年度点评

事件:2021年4月9日,公司发布2020年年报,公司2020年实现营业收入13.624亿,同比+23.55％,归母净利润5086.74万元,同比-91.59％。

   营收销售维持增长,持有物业收入与去年基本持平公司2020年实现营业收入13.62亿,同比+23.55％,归母净利润0.51亿,同比-91.59％。收入实现同比增长,而归母净利润同比大幅减少的原因是去年同期处置重大项目(香河万通70％股权)等实现了12.51亿投资净收益,利润端看2020年EBITDA达4.09亿,同期2019年为亏损0.76亿。

   步入转型期后,公司不再进行新房地产项目开发,房地产业务主要是尾盘销售。公司2020年实现商品房销售10.43亿(2019年8.27亿),销售面积5.19万方(2019年3.38万方),销售较2019年有所增长。商业地产出租方面,2020年公司实现出租面积11.12万方(2019年11.88万方),实现合同租金2.49亿(2019年2.54亿),2020年受疫情影响写字楼空置率整体走高,公司自持物业总体收入与去年持平,体现了稳健优良的运营能力。

   战略转型持续深入,签订多个框架协议2020年6月,普洛斯集团联合创始人、首席执行官梅志明,出任万通发展的董事及战略委员会主任,截至报告期末,公司已完成与普洛斯组建成立3家合资公司,拟在城市更新、产城融合、科技产业孵化以及金融资本等领域展开合作。

   2020年9月,公司与商汤科技签署战略合作框架协议,双方将在人工智能应用场景落地,人工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。

   2020年10月,公司与国家电网有限公司全资子公司——国网综合能源服务集团有限公司达成框架合作协议,双方将在城市的综合能源管理方面进行全面合作,包括大型综合体、产业园、城市居住区为端口的高效能源站、分布式光伏、建筑节能等综合能源服务等领域展开战略合作布局。

   财务健康,轻资产转型无负担据公司2020年年报,公司在手货币资金25.44亿,一年内到期有息负债1.26亿,长期借款21.93亿,现金可完成对有息债的完全覆盖,资产负债率仅为34.34％;现金流方面公司2020年销售商品、提供劳务收到的现金13.55亿,经营活动现金流净额12.24亿,整体财务状况与现金流保持健康,为转型留足余地。

   投资建议:公司持续践行2020年提出的"新万通、新赋能、新发展"的新战略目标,在数字化转型方面持续发力,内部重构组织结构,为转型赋能,外部持续与数字公司密切接触,签署合作协议、组建联盟,为后续转型落地奠定坚实基础。由于公司现阶段可结转项目资源不多,转型业务项目在孵化期,下调公司2021-2022年EPS至0.08元、0.09元,给予2023年EPS0.11元。考虑到公司已停止新房地产项目开发全力转型,自持商业地产租金足以覆盖借款利息,整体财务健康,且基本完成"城市更新+产业消费升级"的多元业务发展布局,我们看好公司凭借雄厚资金实力与优秀高管背景支持下的转型发展,维持"买入"评级。

   风险提示:公司业务转型存较大不确定性,未来投资收益或不及预期;公司地产项目销售与结算低于预期、商业自持运营收入不及预期。