金科股份(000656):回款率维持高位,杠杆持续优化-三季点评

事项:公司公布2021年三季报,前三季度实现营收636.8亿元,同比增长33.4％,归母净利润45.3亿元,同比增长2.0％,对应基本EPS为0.80元/股。

   平安观点:

   业绩保持平稳,未结资源仍充足。公司前三季度营收同比增长33.4％,归母净利润同比增长增2.0％,净利增速低于营收增速主要因:1)地价上涨而政府限价导致期内综合毛利率同比降5.7pct至19.5％;2)期内结算的非并表项目数量减少,合联营企业投资收益同比降52％至3.6亿元;3)少数股东损益占比同比提升5.0pct至25.5％。期内公司经营继续改善,期间费用率同比降0.6pct至8.3％。考虑期末合同负债与预收款合计值较期初提升8.0％至1454.5亿元,为2020年营收1.7倍,叠加全年30％的计划竣工增速,为业绩延续增长奠定基础。

   销售略有放缓,但回款率达98％。随着下半年楼市承压,公司销售有所放缓,前三季度销售金额1463亿元,同比降0.7％,完成全年销售目标(2500亿元)的58.5％;销售回款约1435亿元,回款比例高达98％;销售面积1462万平,同比增2.9％;平均售价10007元/平,较2020年全年增0.4％。

   投资力度收缩,多元化拿地成效显著。资金环境偏紧叠加销售承压,公司收缩拿地力度以保证现金流安全,期内新增土储计容建面990万平米、总价387亿元,分别为同期销售面积、销售金额67.7％、26.5％,拿地销售金额比较上半年34.5％有所降低,亦略低于2020年全年(39.9％);期内平均楼面地价3909元/平米,地价房价比39.1％,略高于2020年全年(37.9％)。期内公司拿地方式更趋多元化,通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取土地建面583万平方米,占比59％。

   杠杆持续降低,维持"绿档"水平。期内公司积极降负债、优化期限结构,有息负债规模从上年末976.6亿元降至期末875.9亿元,压降近100亿元;有息负债中一年以上负债占比达76.6％。期末公司在手现金301.7亿,现金短债比达147.4％,期末剔除预收账款与合同负债后的资净负债率分别为68.5％、73.2％,同比降4.2pct、39.1pct,期末经营性现金流净额74.31亿元,同比增长569.77％,持续满足"三道红线"要求。期内公司完成发行10亿元超短期融资券,融资渠道保持顺畅。

   投资建议:维持公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.42元、1.62元、1.81元,当前股价对应PE分别3.1倍、2.7倍、2.4倍。当前公司杠杆持续优化,经营稳定有序,同时土储充足质优、布局更趋均衡合理,中长期看规模有望再上台阶,五年规划亦明确2025年4500亿元销售目标;此外估值处于低位,股息率亦具备吸引力,看好公司后续表现,维持"推荐"评级。

   风险提示:1)近期楼市下行压力较大,若后续房企普遍以价换量,可能带来公司项目减值风险。2)2016年起受楼市火爆影响、地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,未来公司毛利率仍面临下滑风险;3)个别房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。