首开股份(600376):销售逆境增长,聚焦北京资源丰富-年度点评

事件:近日,公司公布2021年年报。2021年全年,公司实现营业收入678.02亿元,同比增长53.31％;实现归母净利润6.92亿元,同比下降77.95％;实现基本每股收益0.187元/股,同比下降83.47％。

   毛利率下降、投资收益减少、计提减值准备导致盈利承压。2021年全年,公司实现营业收入678.0亿元,同比增长53.3％;归母净利润共6.9亿元,同比下降77.9％;房地产开发业务毛利率24.5％,同比下降3.2pct,其中北京地区毛利率下降明显,同比下降14.59pct;ROE为2.2％,同比减少8.1pct。本年度增收不增利主要归因于:1)受房地行业整体下行的影响,结转收入项目土地成本较高,销售价格受政策限制,成本占售价比上升,房地产开发与经营业务毛利率同比下降3.2pct至24.5％;2)计提资产减值损失10.8亿元,信用减值损失1.4亿元,减少归母净利润;3)投资净收益减少,本期投资支付现金与去年持平,但本期未发生收购子企业形成的现金流入的现金,造成比同期有所降低。

   销售业绩逆境增长,2022年度销售目标为1080亿元。公司全年销售面积393万平方米,销售额1149亿元,销售回款1194亿元,分别完成计划的98％、104％、113％,同比分别增长3％、7％、21％,签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高。销售业绩实现逆境增长,按销售额排名,公司在北京市场位列榜首。2022年公司提出签约金额1080亿元,销售面积380万平方米的目标,比2021年已实现销售稍降。

   公司在手资源丰富,聚焦北京,积极参与城市更新。公司21年获取待开发土地面积90.4万方,权益土地面积52.5万方,面积权益比例58.1％,计容建面积177.8万方。公司开复工面积2237万平方米,与过去两年基本持平,新开工面积480.6万方,同比下降21.3％。竣工面积680.4万方,同比增长27.5％,超额完成年初计划。

   公司立足北京,深耕细作,住宅区和商业办公区项目一并拓展,在北京积累了大量地段优良的经营性存量资产,竣工面积中京内面积占40.1％。此外在城市更新方面,公司棚户区改造总用地达1589.1万平方米,计划投资463.1亿元。

   物业收入实现快增长,探索新的运营模式。公司21年物业经营收入11亿元,同比增长22％,物业租赁面积82万平方米,同比增长4％,酒店客房销售数量20万间?天,同比增长76.2％,毛利率为59.4％,比上年增加25.2pct。公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式,推进疫情常态化下物业经营管理。除此之外,首创还在商业地产、养老、文创等转型领域探索,目前还尚未形成清晰的管控和盈利模式。融资渠道顺畅,有息负债规模稳步下降,拓展债券融资渠道。公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期,债券发行成本均处于同期同业较低水平。推进供应链保理融资,开辟保交所供应链新通道,全年共发行供应链保理产品12.9亿元。公司报告期继续保持最高的AAA级企业主体评级。2021年度,公司全年累计新增融资约414.30亿元,其中开发贷款73.13亿元,信托贷款104.23亿元,保债计划35亿元,发债规模201.9亿元。累计归还到期有息负债约523.86亿元,减少带息负债规模109.56亿元。现金短债比指标持续达标。

   截至报告期末,公司资产负债率为78.68％,较上期减少1.74pct,剔除预收账款后的资产负债率为73.60％,净负债率为147.45％,现金短债比为1.22倍,杠杆水平还有下降空间。

   投资建议:公司作为北京国有龙头房企,具备资源优势;首开深耕北京市场,积累了大量优质经营性资产。21年销售、拿地稳健,积极优化融资结构并控制有息负债,拓展成本较低的债券融资渠道。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为0.30元/股、0.32元/股,以4月19日的收盘价6.51元计算,对应的市盈率分别为21.7倍、20.3倍。我们看好公司长期的表现,维持"推荐"评级。

   风险提示:销售去化不及预期、融资环境波动。