华远地产(600743):2021年业绩转亏,三条红线指标降为"黄档"

2021业绩低于我们预期

   华远地产公布2021业绩:收入137亿元,同比增长77％;归母净利润-7亿元,同比下降262％,低于我们预期。公司计划2021年不分红派息。

   毛利率超预期下滑及存货减值计提致业绩不及预期。公司期内竣工面积同比增长41％至141万平,带动营业收入增长77％,但税前/税后毛利率分别同比下降9.9/8.4ppt至17.3％和13.2％。同期公司期内计提大额存货跌价(主要涉及北京石景山,佛山海蓝城,长沙海蓝城等项目)致资产减值损失录得16亿元(2020年6.6亿元),共同导致业绩转亏,不及预期。

   财务盘面积极优化,三条红线由"红档"转为"黄档"。公司期内有息负债较年初缩减28％至178亿元,三条红线指标明显改善,净负债率年初的179％大幅下降至93％,现金短债比提升至1.2倍(年初0.6倍),扣预资产负债率降至73％(年初79％),转为"黄档"。公司2021年新发债券票面利率创新低(3.7％),全年平均融资成本同比降低36bp至6.32％。

   发展趋势

   全年计划实现销售金额138亿元。公司去年实现销售签约额102亿元,同比下降47％(受四季度推货节奏及市场景气度下行影响),我们估算公司当前总目前可售货值约400亿元,2022年有望新推200亿元。公司计划2022年实现销售金额138亿元,对应35％的同比增速和70％的去化率。公司2022年一季度销售金额同比下降9％至17.4亿元(克而瑞口径),好于行业表现。

   2022年末有望转为"绿档",拿地端量入为出。公司将继续通过加强成本管控、提升回款效率等举措降杠杆,我们预计公司有望在2022年底将扣预资产负债率降至70％以下,实现绿档达标。公司去年新增2宗土地,对应面积39万平,我们预计今年公司将在保持现金流安全的情况下择机补充优质土储,持续深耕布局城市,同时关注长三角等优质城市的发展机会。此外公司计划通过代建、代运营等方式为后续规模扩张提供补充。

   盈利预测与估值

   考虑到公司利润率低于预期并存在潜在减值的可能,我们下调2022年盈利预测68％至1.73亿元,新引入2023年盈利预测1.74亿元。当前股价对应2022/23年31.6/31.4倍市盈率。考虑到市场对具有融资优势的地方国企风险偏好上行,我们维持公司中性评级和目标价2.15元,对应29.1/29.0倍2022/23年市盈率和8％的下行空间。

   风险

   行业景气度恢复进度不及预期;结算利润率不及预期。