金科股份(000656):调控影响利润承压,负债情况持续优化-年度点评

事件:公司发布2021年报,报告期内实现营业收入1123.1亿元,同比上涨28.1％,实现归母净利润36.01亿元,同比下降48.8％。

   营收平稳增长,调控影响利润承压。2021年实现营业收入1123.1亿元,同比上涨28.1％,实现归母净利润36.01亿元,同比下降48.8％,利润下滑的原因在于,1)行业调控影响,结算毛利率同比下降5.9pct至17.2％;2)存货等资产减值计提金额21.6亿元,同比增长超4倍;3)联营合营企业开发项目收益较2020年减少5.09亿元,同比下降39.1％。期内公司实现毛利率17.2％,同比下降6pct;实现归母净利率3.2％,同比下降4.8pct,利润率下滑幅度较大。费用率方面,期内三费/营收为7.5％,同比下降0.4pct,销管费用/营收为6.9％,同比下降0.6pct,财务费用/营收为0.6％,同比上升0.1pct。

   销售规模有所下滑,多元方式助力拿地。期内公司实现销售金额1840亿元,同比下降17.6％,录得销售回款1853亿元,对应销售回款率为100.7％;实现销售面积1966万方,同比下降12.2％;销售均价9359元/平,同比下降6.1％。拿地方面,期内公司拿地面积976万方,同比下降58.7％,其中新一线及二三线城市占比达到87％,通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等多元方式拿地占比56％;拿地金额376亿元,同比下降57.8％;楼面价3852元/平,同比上升2.1％,楼面价/销售均价为41.2％,同比上升3.3pct;拿地金额/销售金额为20.4％,同比下降19.6pct,拿地力度有所减弱。期内公司新开工面积1485万方,同比下降49.9％,完成全年计划的51.2％;竣工面积2111万方,同比增长5.8％,完成全年计划的81.2％。商业地产方面,截至2021年末,金科商业在管项目80个,在管面积307万方,已形成金科中心、金科爱琴海和金WALK未来生活中心三大成熟产品线,全年营收、EBITDA同比增速分别为30％、32％;产业地产方面,截至期末,已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,总面积超1300万方,战略合作伙伴超3000家,入园企业年产值超过2000亿元,建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城等标杆园区。

   三道红线位居黄档,有息负债结构持续优化。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为69.2％,同比下降0.7pct;净负债率为69.5％,同比下降5.6pct;现金短债覆盖比为0.88,同比下降0.41,三条红线位居黄档。截至期末,有息负债余额同比减少170.5亿元至806.1亿元,有息负债规模下降幅度较大;有息负债结构方面,银行、非银机构、公开市场融资余额占比分别为52％、24.5％、23.5％,分别同比下降1.1pct、下降4.1pct、上升5.2pct,结构持续优化。2021年,公司于公开市场债务融资10次(包括公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS),总融资规模118亿元;今年2月,公司成功发行15亿元公司债,票面利率8％,期限4年,融资渠道保持畅通。

   投资建议:维持公司买入评级,考虑到行业调控影响下结转毛利率下降,预计公司2022-24年归母净利润增速分别为10.1％/7.7％/6.0％,对应EPS分别为0.74/0.80/0.85元,对应PE6.01/5.58/5.26倍,考虑到融资渠道畅通、融资成本较低,取22年10倍PE估值,目标价7.43元。