金科股份(000656):业绩短期承压,融资渠道畅通-年度点评

事项:公司公布2021年年报,全年实现营收1123.1亿元,同比增长28.1％;归母净利润36.0亿,同比降48.8％;2022Q1实现营收126.7亿元,同比增长2.2％,归母净利润为-2.9亿元,上年同期为4.6亿元;公司2021年度拟不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

   平安观点:

   多因素致业绩下滑,毛利率短期承压。2021年公司营收同比增28.1％,但归母净利润同比降48.8％,主要因:1)受限价与地价上涨影响,2021年结算毛利率同比减少5.9pct至17.2％,致毛利润降9.7亿元;2)楼市承压背景下,公司基于审慎原则计提资产减值21.6亿元,同比增427％;3)因联合营企业所开发项目收益减少,投资收益同比减少39％至7.9亿元;4)少数股东损益占比同比提升18.6pct至46.2％。土地成本上升叠加公司2022Q1积极销售促进回款,2022Q1毛利率进一步下滑至10.7％,同比减少9.3pct,随着楼市逐步企稳与回暖,后续毛利率存在回升可能。尽管销售费用率因销售推广力度加大而提高,但受益管理费用率降低,2021年期间费用率同比降0.5pct至7.6％,2022Q1同比微增0.3pct。2022Q1末公司合同负债与预收账款合计值1194.6亿元,为2021年营收1.1倍。

   销售保持行业前二十,回款率创新高。公司2021年全口径销售金额1,840亿元,同比降17.6％,连续3年位列行业前二十;销售面积1,966万平,同比降12.2％,连续4年位列行业前十;其中华东、重庆、西南(不含重庆)、华中、华南地区销售额占比分别为40.7％、19.8％、12.7％、11.7％、8.1％,区域布局日趋合理;全年实现销售回款1,853亿元,回款率达101％,创历史新高。2022Q1受疫情反复、楼市延续低迷等影响,公司全口径销售额211亿元,同比降57％。?

   坚持多元化投资,拿地保持谨慎。2021年公司积极坚持多元化拿地模式,新增土储总金额376亿元,建面976万平方,拿地销售金额比、拿地销售面积比20.4％、49.6％,较2020年(37.1％、83.2％)显著降低;其中通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取土储建面占比56％,新增土储建面中二三线(含新一线)城市占比约87％。楼市承压背景下,公司2022Q1未新增土储,保障现金流安全。2021年末公司总可售资源面积约6,591万平,土储资源仍较为充足,其中重庆、西南地区(不含重庆)、华东、华中分别占比24.6％、19.5％、18.6％、18.0％。

   智慧服务能力居行业前列,商业、产业运营能力提升。金科服务作为西南第一的综合物业服务商,2021年全年实现营业收入59.7亿元,同比增长77％,归母净利润10.6亿元,同比增71％,合约管理面积达3.6亿平,在管面积2.4亿平,其中独立第三方占比约58％。2021年末金科商业在管项目80个,在管面积307万平,其中自持体量98万平,全年商业营业收入同比增长30％,EBITDA同比增长32％。2021年末金科产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万平,入园的战略合作伙伴超过3000家,入园企业年产值超过2000亿元,建成并运营长沙科技新城、重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、成都青羊总部基地等标杆产业园区。

   有息负债大幅压缩,融资渠道通畅。公司持续压缩有息负债规模,2021年末降至806.1亿元,同比压降170亿元,较2020年6月末最高峰值压降近300亿元;同时负债结构持续优化,2021年末公司银行融资余额占比52.0％,非银行金融机构占比降至24.5％,公开市场融资余额占比升至23.5％。2021年末公司披露净负债率69.5％,同比降5.6pct,扣除合同负债后资产负债率69.2％,同比降0.7pct,2022Q1测算净负债率进一步降至69.4％、扣除合同负债后资产负债率降至67.9％。公司积极确保现金流安全,抢抓销售回款,2021年经营性现金流量净额142亿元,连续四年为正;通过处置风力发电资产收到股权处置款12.5亿元,通过金科服务引进战略投资者贡献现金超40亿。2022Q1末在手现金218.8亿元,现金覆盖一年内到期负债比例降至78.1％,但融资渠道较为畅通,2021年公司实现境内外各类公开市场债务融资10次,融资规模约118亿元,位居国内A股民营房企前列,为公司现金流安全提供有力支撑;2021年累计完成公开市场债务兑付8次,兑付金额超106亿元,2022Q1成功发行"22金科01"公司债券,募集规模15亿元,先后完成1笔ABS和2笔公司债券本息兑付,兑付规模达32.6亿元。因保持良好信用,2021年公司主体信用等级维持稳定,境内评级方面中诚信、联合评级均给予AAA级,境外评级 方面标普国际评级由B+提高至BB-,展望稳定。

   投资建议:考虑毛利率下行幅度、减值计提超此前预期,下调公司盈利预测,预计2022-2023年EPS分别为0.70元、0.74元,原预测为1.62元、1.81元,新增2024年预测为0.78元,当前股价对应PE分别6.3倍、6.0倍、5.8倍。行业层面,当前楼市承压背景下,政策有望持续改善,带动板块估值提升;公司层面,公司杠杆持续优化,融资渠道畅通,经营稳定有序,同时土储充足、布局趋于均衡合理,叠加估值处于低位,看好公司未来发展前景,维持"推荐"评级。

   风险提示:1)当前行业基本面面临下行压力,若政策改善力度与出台时间低于预期,可能影响未来公司规模增长,并带来项目减值风险;2)因限价与地价上升,后续公司毛利率仍面临下滑风险;3)房企信用事件频发背景下,若后续行业融资环境未见明显缓和,公司资金状况或面临压力。