金融街(000402):资产被低估,扣非亦高增

维持增持评级,维持目标价至11.81元。公司归母净利润增长80％-110％,达到10.9-12.7亿,符合预期,上半年剥离低估自持物业确认投资收益,维持2022-2024年盈利预测0.60/0.73/0.88元。资产荒阶段将迎来价值重估,合理估值为355亿元,对应目标价11.81元。

   扣非净利润同比大幅增长,转让资产及公允价值变动仍为利润主要来源。1)公司结算规模扩大,扣非净利润增长120-240％,达到1.5-2.3亿,预计结算项目净利润率也将有一定修复;2)转让丽思卡尔瑞酒店确认归母收益7.8亿,公司仍有两座被低估的高端酒店资产;3)静安融悦中心竣工后持有经营,贡献1.2亿公允价值变动,目前公司在建投资性房地产超过20万方,约为在当前投资性房地产建面的15％,仍将持续贡献公允价值变动收益。

   资产荒下核心资产重估,低估运营资产变现,提升公司价值。1)预计2022社融与M2增速再次倒挂,低风险资产荒演绎,而有稳定现金流的资产将被重视,公司核心区位写字楼资产公允价值被重估,预计仍有出售确认收益的机会;2)酒店等运营资产,疫情冲击下预计仍略有亏损,但由于在报表中价值较低,仍可通过出售以提高资金使用效率,同时大幅确认投资收益。

   租金收入提升逻辑将验证。随着金融街中心出租率提升至95％以上,以及养商期物业租金快速提升,看租金增长年中兑现。

   风险提示:影子银行放开,重走土地金融老路;疫情失控租金下滑。