中国国贸(600007):核心优质物业经营向好,上调评级至跑赢行业

投资建议

   我们上调中国国贸投资评级由中性至跑赢行业。理由如下:

   2022年运营整体稳健,核心地段持有型物业具备较高价值。2022年公司收入同比下降4％至34亿元。分业态看,写字楼及商城的出租率及租金同比基本保持稳定,对应租金收入同比分别增长3％、下降1％;公寓平均租金同比下降4％但出租率大幅提升至73％(2021年39％),带动租金同比增逾八成;酒店业务受疫情负面影响较大,收入同比下降42％并录得1.6亿元亏损。期内公司加强成本管控,税前毛利率同比提升0.8ppt至56.5％、四项费用率同比下降1.3ppt至7.0％,叠加营业外收入增长至1.1亿元(2021年仅0.05亿元),最终归母净利润同比增长9％至11亿元。我们认为公司在北京核心地段布局的优质物业资产具备稀缺性,其出租率及租金表现有望保持较强韧性。

   各业态经营端积极向好,酒店及公寓有望快速恢复。考虑到目前线下消费场景已有明显复苏,我们认为公司商场租金及出租率提升确定性较高。同时,随着疫情防控政策的优化,人员流动性的加大将对酒店及服务式公寓需求产生提振,我们预计今明两年公司酒店经营收入有望恢复至2019年的6-7成(2022年仅为四成),对应20％-30％的复合增速;公寓出租率亦有望提升至90％左右,带动租金收入进一步增长。此外,2022年公司对部分租户实施租金减免,影响营业收入约0.7亿元;考虑到今年该因素大概率将消除,我们认为公司业绩有望得到增厚,预计今明两年盈利增速或可维持在10％左右。

   分红比例持续提升,具备配置价值。2022年公司拟每10股派息7元,对应分红比例63％,已连续三年实现增长(2019/2020/2021年分红比例分别为39％/49％/59％)。考虑到公司在手资金充裕(2022年末35亿元)且目前无大额资本开支计划,我们预计公司后续分红比例有望维持在高位;若其延续2022年的分红比例,则今明两年对应股息收益率分别为4.6％/5.0％,具备一定配置价值。

   我们与市场的最大不同?我们认为公司租金收入及利润增长的确定性超出市场预期。

   潜在催化剂:线下消费恢复程度超预期、酒店公寓出租率提升超预期。

   盈利预测与估值

   考虑到线下消费复苏及疫情管控优化带动各业态租金收入增长,我们上调公司23/24年盈利预测3.4％/5.0％至12.3/13.5亿元,对应同比增速分别为10.2％/9.5％。公司当前股价交易于13.9/12.7倍23/24年P/E。考虑到公司整体经营向好、盈利兑现确定性提升、核心地段物业具备稀缺性,上调目标价20％至20.75元,对应17.0/15.5倍23/24年P/E和22％的上行空间。

   风险

   持有型物业出租率及租金增速低于预期;疫情影响超预期。