上海临港(600848):优质园区稳健运营,新开工加速蓄力增长-2022年年报点评

事件:公司发布2022年年报。22年,公司实现营业收入60.0亿元,同比减少4.6％,归母净利润10.1亿元,同比减少33.0％。

   点评:销售结算承压拖累业绩,优质园区运营稳健,新开工加速,资金回笼高效。

   销售结算承压,租赁稳健增长:22年,公司实现营收60.0亿元,其中房屋销售、房屋租赁分别实现收入33.1亿元、24.3亿元,同比分别为-10.8％、+8.8％,销售收入下滑主要受22年结算结构影响,结算单价有所下滑,租赁收入保持稳健增长;公司综合毛利率为54.7％,同比降低5.2pct,归母净利润10.1亿元,同比减少33.0％,归母净利率为16.8％,同比降低7.7pct,盈利下滑主要原因:1)销售结算收入减少,且低毛利项目集中结算,结算毛利率同比下滑13.8pct;2)金融工具持有期间的投资收益同比减少3.2亿元,主要为产业投资收到的基金分红同比减少;3)结算项目权益结构变动等;公司扣非归母净利润为11.5亿元,同比减少25.9％,好于归母净利润的同比表现,核心经营能力相对稳健。

   扩充优质园区,新开工加速:22年,公司新增土地储备18.8万平米,新开工184.6万平米,同比大幅增长185.3％,实现数字江海首期、滴水湖金融湾二期、大飞机研创中心等重点项目开工。截至22年末,公司各类物业载体总在建面积达562.1万平方米,同比增加94.6％,总在租面积301.6万平米,同比增长14.6％,在建规模大幅提升,为业绩提升积蓄力量、奠定基础。

   核心园区租金稳定,品牌价值凸显:22年,公司整体出租房地产的月平均租金为67.2元/㎡/月,同比降低5.1％,其中漕河泾园区和浦江园区月平均租金分别同比增长3.1％、11.7％,租金稳中有升,其余园区月平均租金同比存在不同程度下滑,受疫情与减租影响明显,疫后恢复弹性较大。

   资金高效回笼,财务杠杆适度:截至22年末,公司合同负债余额30.5亿元,同比增长88.5％,经营性现金净流入6.3亿元,同比增加25亿元(经重列),经营效率提升明显;期末融资总额224.3亿元,同比增长26.5％,平均融资成本3.30％,同比降低39bp,资产负债率59％,融资渠道畅通,资金成本持续优化。

   盈利预测、估值与评级:考虑公司销售业务结算增速和毛利率下滑,下调公司23-24年EPS预测分别为0.77元(下调12.7％)、1.03元(下调12.2％),新增公司25年EPS预测为1.29元,当前股价对应23-25年PE为16.4、12.2、9.7倍,公司在上海产业园业内具有品牌与规模优势,背靠临港集团资源丰富,作为临港新片区的开发主力军,业务发展稳健,维持"买入"评级。

   风险提示:项目销售、结算不及预期,园区出租率不及预期,产业投资亏损等。