中国国贸(600007):北京CBD优质核心资产,抗逆性突出-深度报告

核心区域优质资产,区位优势不可复制公司是全国领先的高端商业综合体开发商及服务商,公司所运营的国贸中心位于首都北京的核心CBD区域,首期始建于1985年9月,于2017年8月整体竣工,经过近30年的开发和运营,国贸中心已经成为北京市地标建筑群之一。国贸中心占地面积17公顷,总建筑规模110万平方米,由写字楼、商城、酒店、公寓和会展中心等商业服务设施组成。公司在品质打造方面持续投入,坚持精品化发展,所运营资产在各自领域均具备一定的影响力和标杆效应。我们认为,公司所运营资产位置得天独厚,区位优势不可复制,产品力与区位优势相适配,有望长期在持有物业市场保持竞争力。

   经营稳健,抗周期能力强,2023年各项业务全面向好2022年公司营业收入34.4亿元,同比减少4.01％;归母净利润11.2亿元,同比上升8.99％。2020-2022年公司营业收入CAGR为5.4％,归母净利润CAGR为16.3％,疫情期间公司收入和利润逆势向好,公司抗周期能力强。写字楼及商场运营为公司主要的营业收入来源,2022年二者收入合计占比约为8成。公司2023Q1写字楼及商场租金较2022年平均租金分别上涨1.9％及10.5％;公司公寓改造后,出租率快速攀升至2023Q1的77.6％,较2022年底再度提升4.3％;随着商旅社交等活动恢复,公司酒店业务有望逐渐回至疫情前水平。我们认为,公司所运营资产在2023Q1均有亮眼表现,写字楼及酒店租金水平的上涨、公寓出租率持续攀升、商旅社交的恢复助力酒店业务回暖均有望带动公司2023年营业收入再度增长。

   高分红+强现金流,股息率具备优势公司经营现金流长期保持为正,2017-2022年公司经营活动产生的现金净流量年均15.33亿元,5年复合增速8.64％。2022年公司分红7.1亿元,每股0.7元,分红比例63％,ROIC为10％,截止2022年12月31日公司股息率4.4％。公司主体竣工完成后,暂无新增建筑计划,折旧摊销费用可能进一步降低,且随着其他费用地有效管控,中国国贸毛利率从2018开始持续增长,2022年毛利率较2018年上涨5个百分点达到58％,我们预计随着2023年酒店业务经营改善,公司2023年毛利率会进一步攀升。我们认为,公司未来收入有望长期保持稳增长,且毛利率逐步增长,未来现金流会持续走强。此外,我们结合公司历史分红比例判断公司未来分红比例会在50％以上,分红比例高,现金流属性强,有望为投资者贡献稳定的股息。

   盈利预测与估值我们预计公司2023-2025年归母净利润为12.9、13.5、14.1亿元,对应EPS分别为1.28、1.34、1.40元/股。综合考虑公司稳健的运营情况、资产质量、高股息率等特点,我们认为公司竞争优势明显,应当享有估值溢价,给予公司2023年17倍PE估值,目标价21.76元。此外,结合我们测算中国国贸DCF估值,公司截止2023年6月15日的收盘价对应DCF估值折价40.95％,显著低估。首次覆盖,我们给予公司"买入"评级。

   风险提示宏观经济增速承压;就业竞争加剧;办公楼供给增加导致招租压力加大。