南山控股(002314):公募RETIS助力业务积极扩张-公司深度研究

公司拥有房地产及仓储物流业务双赛道,抵御市场波动风险能力坚韧:地产业务坚持深耕核心城市,土储项目丰富;仓储物流业务持续提升"募投建管退"的资产管理能力,公募REITs项目前景广阔,制造业务及产城综合业务的稳步发展拓宽公司的盈利空间。

   房地产业务土储资源丰富,坚持聚焦一线或强二线城市。公司坚持聚焦长三角、粤港澳大湾区及华中、成渝等热点区域的一线或强二线城市,保持审慎务实的拿地节奏。2022年公司房地产业务实现营业收入同比增长24％,营业利润同比增长33％,累计持有土地面积103.41万平米。未来公司将贯彻稳中求进的总基调,增强风险抵御能力,坚持"以销定投"的策略,实现稳健发展。

   围绕核心城市布局优质项目,仓储物流园区运营能力不断提升。公司积极规划深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。

   各主要物流园区的出租率基本上保持在95％以上,公司核心业务抗风险波动能力依旧坚韧。2022年宝湾物流实现营业收入同比增长11％,运营、管理和规划在建仓储面积逾940万平方米。

   拟发行类REITs盘活存量资产,多维度拓宽融资渠道与盈利空间。明江宝湾与广州宝湾类REITs资产项目实现处置收益18.5亿元,此次发行的REITs项目资产评估增值率271％,预计交易完成可带来4.9亿元的归母净利润,将为仓储物流设施开发、建设及运营提供资金,完善"募投建管退"的全流程资产管理运作能力。

   盈利预测、估值与评级:预计公司2023-2025年的营业收入分别为147.31、176.07及205.91亿元,对应增速分别为21.24％、19.52％及16.95％;归母净利润分别为7.91、8.42及9.43亿元,对应增速分别为16.30％、6.41％及12.00％;EPS分别为0.29、0.31及0.35元/股,三年CAGR为11.87％。参考可比公司23年平均PE值为18.38,鉴于公司在房地产业务与仓储物流业务双赛道上前景可期,我们给予公司23年14.0倍PE,目标股价为4.06元。首次覆盖,给予"买入"评级。

   风险提示:房地产市场恢复不及预期,仓储物流空置率上升风险,政策力度不及预期。