金融街(000402):开发赛道业绩承压,持有型业务稳步修复

1H23业绩与预告一致,低于市场预期公司公布1H23业绩:营业收入同比下降47％至56亿元,税后毛利率同比下降6.5ppt至9.3％,主要受房产开发业务结转量(收入同比-54％)与利润率(税前毛利率为-1.8％)所拖累;受合联营项目亏损及去年同期出售丽思卡尔顿酒店权益影响,投资收益转负值-0.5亿元(1H23+7.3亿元);受财务费用率高增带动,期间三项费用率同比增长12.3ppt至24.6％;最终致归母净利润同比下降163％,录得亏损7.3亿元。

   积极促进存量项目销售去化,带动财务端指标边际改善。公司1H23实现销售签约额共158亿元,同比增长35％,其中住宅与商务产品分别同比38％和28％。公司紧抓销售签约回款,期内经营活动性现金流净流入55.5亿元(1H22为-19.6亿元),1H23末"三条红线"优化至黄档,净负债率、扣预负债率与现金短债比分别为138.3％、72.4％和2.0x。此外,公司债务融资渠道通畅,期内累计发行公司债80.7亿元、中票82亿元。

   发展趋势持有型业务逐步修复,年内有望实现平稳增长。1H23公司资产管理业务(物业租赁+物业经营)实现营业收入与息税前利润为11.3和6.5亿元,同比增长20％/33％。公司积极调整写字楼/商业板块招商策略,挖掘客户资源,北京金融街中心、月坛中心、金融街购物中心等重点项目出租率及租金保持高水平,新开业的上海融悦中心顺利签约重点客户(A栋已实现满租);公司把握旅游出行窗口期,酒店和文旅板块入住率及客流提升明显,期内收入同比增加78％至1.8亿元。向前看,我们预计持有型业务有望延续疫后复苏趋势,全年营收或将保持住双位数增长。

   料全年开发业务结算规模及利润率阶段性承压。公司1H23末预收房款总计约131亿元,仅为覆盖2022年房开业务收入的0.71倍。下行周期内,公司采取包括调整销售价格在内的多种策略,来促进存量住房项目去化,一定程度导致1H23结算毛利率较2022全年下降12.0ppt至-2.7％。综合考虑可结算资源规模与质量,我们估计2023全年房开业务营收及盈利较大概率延续承压态势。

   盈利预测与估值受房开业务拖累,我们估计公司后续结算收入及盈利或将承压,下调2023/2024年归母净利润至0.04/4.9亿元(调整前分别为8.9/9.4亿元),当前股价对应0.36/0.36倍2023/2024年PB。考虑到期内销售较佳且持有型物业优质具有稀缺性,我们维持跑赢行业评级,但下调目标价12％至5.68元/股,对应0.45/0.44倍2023/2024年PB和24％的上行空间。

   风险开发销售进度慢于预期;持有经营型业务恢复速度低于预期。