金融街(000402):开发缓拿地,物业租赁稳增-2023年半年报点评

事项:

   公司发布2023年半年度报告,2023年上半年实现营业收入约56.15亿元,同比下降47.05％,归母净利润-7.29亿元,同比下降163.42％。

   评论:

   房产开发业务营收、毛利率双双承压。1)公司2023年上半年营收约56.15亿元,其中房产开发业务营收约44.36亿元,同比下降53.91％,实现竣工面积52.2万方。2)房产开发业务毛利率-1.80％,较22年同期下降16.99pts,主要原因是面对市场下行,公司调整部分项目销售价格促去化,导致毛利率下降,部分项目甚至出现亏损。

   上半年销售金额同比增加35％,未新增土储。1)2023年上半年实现签约销售金额157.7亿元,同比增加35％,在克而瑞销售榜单(全口径金额)排名第53位,实现销售签约面积72.3万平米,同比增长44％。2)2022年以来拿地趋于谨慎,通过股权收购获取1宗地块,2023年上半年未新增土地储备。3)截止2023年上半年,公司总土储约1428万方,其中一线城市占比24％,二线城市占比36％,三四线城市占比40％,其中三四线城市土储主要集中在河北廊坊、广东惠州。

   核心区优质资产保障物业租赁收入稳定增长,发债成本新低。1)截至2023年6月底,公司持有项目可出租面积123.4万方,其中北京、上海可出租面积约85万方,占比69％。2023年上半年公司物业租赁营收约8.9亿元,同比增长10.05％,毛利率89.36％,较上年上升1.3pts。2)2023年1-8月,公司共发行中期票据共82亿元,平均票面利率仅3.57％,发行利率处于市场优秀水平,融资结构进一步调整和优化。

   投资建议:公司高能级城市土储布局支撑销售兑现,但2022年以来拿地,土储换仓速度较慢,开发业务营收及毛利中长期承压,另外,公司持有核心城市优质资产,租金表现稳健抵御风险。我们维持2023-2025年公司eps预测分别为0.22、0.32、0.36元,我们基于剩余收益模型测算公司估值,为当前账面价值与未来剩余收益的折现,由于近年来公司ROE逐年降低,投资拿地节奏明显放缓,我们在剩余收益模型上给予20％估值折减,测算市值约174亿元,对应公司2023年目标价5.83元,维持"推荐"评级。

   风险提示:市场超预期下行,后续投资力度不及预期。