金地集团(600383):盘活存量应对财务压力-年报点评

归母净利大幅下滑,下调至"持有"评级金地集团发布23年年报,全年实现营收981.3亿元(yoy-18.4％),归母净利8.9亿元(yoy-85.5％),与业绩预告相符。拟每股派发0.0197元。因债券市场波动以及房地产市场景气度下行影响,我们预计公司2024-2026年EPS分别为0.20/0.20/0.21元(2024-2025年前值1.20/1.34元)。因公司短期归母净利释放较缓,我们改用PB估值法。可比公司2024年Wind一致预期PB均值为0.38倍,因公司短期债务压力偏大,因此给予公司2024年0.3倍PB,目标价4.38元(前值9.54元),下调至"持有"评级。

   营收和毛利率双降,减值准备继续影响归母净利结算量收缩导致营收下滑,期内公司结算面积486.3万方,同比-21.1％,结算收入同比-21.7％至854.7亿元。毛利率进一步下滑,开发业务毛利率同比下降3.8pct至16.2％,其中降幅最大的区域是东北和华中。此外影响归母净利的两大因素为:1)高权益项目收益率欠佳,少数股东损益占净利润比例大幅提升39pct至72％;2)继2022年后继续大幅计提减值,资产减值损失以及信用减值损失合计达34亿。此外,非并表项目收益也显著下滑,投资收益同比-51％至20亿。公司今年依然完成了11.3万余套的交付和约1343万方的竣工,2024年计划竣工1074万方,为明年结算提供支撑。

   开发业务收缩,转型相关行业保存发展潜力期内公司签约金额1536亿元,签约面积877万方,同比分别-30.8％/-14.0％。

   期内新开工面积330万方,同比-37％,;投拓方面,2023年9月起公司停止拿地,全年拿地额125亿,拿地强度8％。截至期末,公司总土储4100万方,权益土储1800万方,一二线城市占比维持73％水平。公司计划2024年开工面积183万方,较2023年实际开工-45％。预计2024年销售规模继续收缩。规模增长的是物管、物业租赁及代建业务。物管以及物业出租收入同比分别+16％/+28％,代建签约面积同比+57％至2870万方。在行业筑底阶段,公司通过地产相关行业转型以保存发展的潜力。

   有息负债持续压降,盘活存量应对资金压力截至期末,公司有息负债规模919亿,同比-20％。结构上以银行借款为主,占比达75.5％,银行授信仍有1680亿额度。短债压力较明显,一年内到期有息负债规模达410亿。截至3月15日,存量公司债中今年到期规模91亿,3月22日和24日各有11/15亿到期,接下来的还款高峰为5月-6月(35亿)以及年底11-12月(30亿)。公司在行业景气度下行周期面临一定财务压力,但也在积极盘活存量。2023年12月,公司公告转让深圳环湾城项目51％股权给福田投控,交易对价32.5亿,缓解资金压力。

   风险提示:行业销售下滑风险;债券价格下跌导致公司现金流承压。