中国国贸(600007):持北京核心资产,享红利穿越周期-深度研究

投资逻辑:

   坐拥北京CBD区位好、质量优、不可复制的核心资产。公司的核心资产是国贸中心建筑群,核心看点在于:①位于首都北京的核心地段,位置稀缺,绝无仅有。②紧靠国贸地铁站,交通便利,人流量大。③具备写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施,定位高端,云集众多国际知名跨国公司、商社和国际零售店。

   各业态均处于稳健经营状态。近年来面对宏观经济及外部环境波动,公司总体租金收入及营收仍能稳步上升,租金水平及出租率维持高位。分业态来看,写字楼:楼内世界500强租户众多,租户质量高,支付能力强,2023/24H1平均租金为638/648元每平每月,出租率为96％/93％。商城:规模大、品类多、档次全,具备稀缺的重奢资源,2023/24H1平均租金为1279/1341元每平每月,出租率为98％/97％。公寓:平均租金略有下滑而出租率持续提升,2023/24H1平均租金为370/368元每平每月,出租率为86％/89％。酒店:23年起逐步修复,经营毛利率回正,不再拖累业绩。

   分红稳定且有保障,具备真红利属性。公司商业模式的本质是收租,一方面分红能力有保障,具备①高利润率,利润兑现好;②低负债率,资金充裕;③现金流稳步增长;④经营稳定,目前既不扩张又不出售资产等优秀属性。另一方面分红意愿有保障,公司积极回馈股东,上市以来连续26个财年进行分红,上市以来平均分红率为52％,且近年来逐步提升分红比例,2023年加特殊分红后的股利支付率达104％。综上来看,公司的红利属性有保障。

   受益于降息大环境,公司估值或将提升。公司作为经营表现稳定,每年持续分红,分派比例较高的红利属性标的,有望受益于今年以来国内逐步降息的大环境,分母端折现率下降后,公司估值或将得到修复。

   盈利预测、估值和评级

   公司持有核心资产,经营表现稳定,业绩稳健增长。我们预计2024-26年公司归母净利润分别为13.1亿元/13.7亿元/14.2亿元,同比+4.0％/+4.5％/+4.0％。考虑到公司资产高度稀缺,具备不可复制性;资产质量优秀,经营稳定,兑现度高,未来业绩有望持续稳健增长,我们给予公司2024年25.0x的PE估值,对应目标价为32.5元/股,相较当前(10月25日)23.48元/股的收盘价,上涨空间约38％。首次覆盖,给予"买入"评级。

   风险提示

   宏观经济承压;出租率及租金水平不及预期;分红不及预期。