保利发展(600048):业绩有所下滑,融资优势明显-三季点评

3Q24营收同比-5％、业绩同比-41％,业绩略低于预期。公司发布2024年三季度报告,2024年前三季度,公司营业总收入1,827.7亿元,同比-5.1％;营业利润163.1亿元,同比-25.5％;利润总额166.4亿元,同比-25.9％;归母净利润78.1亿元,同比-41.2％;扣非后归母净利润74.8亿元,同比-41.0％;基本每股收益0.66元,同比-40.8％。单季度看,公司24Q3营业收入435.3亿元,同比-21.6％;归母净利润3.9亿元,同比-63.3％,单季度业绩下滑明显源于公司毛利率下滑明显。2024年前三季度,公司实现综合毛利率、净利率分别为15.9％、6.7％,同比分别-3.5pct、-2.1pct,期间费率5.8％,同比持平。此外,公司投资收益16.4亿元,同比+16.9％;少数股东损益44.3亿元,同比+22.2％。3Q24公司新开工面积856万平,同比-20.0％;竣工面积2062万平,同比-26.6％。截至24Q3末,公司合同负债(包括预收账款)3,738亿元,同比-16.4％。

   3Q24销售金额同比-28％,排名稳居行业第一,拿地聚焦核心一二线城市。公司公告,3Q24公司实现销售金额2,416.9亿元,同比-27.9％;销售面积1,349.6万方,同比-29.7％。行情需求景气度下行阶段,公司销售表现出更强韧性。根据克而瑞数据,公司2024年前三季度销售额全国排名稳居行业第一位。公司24年前三季度累计获取24幅地块,拿地金额415亿元,同比-61.6％;拿地面积223万方,同比-65.9％;拿地销售金额比及拿地销售面积比均为17％;公司在38个核心城市拓展金额占比99％。截至2024Q3末,公司待开发面积5,286万平、在建面积8,713万平,土储规模充沛。

   三条红线稳居绿档,拟发行不超95亿定向可转债,融资优势明显。公司公告,2024Q3末,公司实现现金回笼2196亿元,同比-34.1％;回笼率91％;货币资金1,274亿元,同比-10.7％。至2024Q3末,根据我们计算,公司剔预资产负债率为65.5％、净负债率66.0％、现金短债比2.0倍,三条红线稳居绿档。此外,公司此前发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券,发行总额不超过95亿元,期限6年,票面利率采用竞价方式确定,转股期自发行结束之日满6个月后开始,发行对象为包括保利集团在内的不超35名特定对象,其中保利集团拟现金认购不超过10亿元。我们认为定向可转债相对定增具备三大优势:1)5年半的转股时间较为从容;2)转股价早期确定便于后续转股(后续更容易实现PB1倍);3)目前资产荒下保险资金有偏好。

   投资分析意见:业绩有所下滑,融资优势明显,维持"买入"评级。保利发展作为老牌央企,军旅特色奠定了强执行力文化,过去三十载中实现长期稳健的成长;销售逆势增长、融资优势明显,拿地隐含毛利率底部回升。此外,我们预计我国房地产加速出清后格局优化,集中度和盈利能力将进一步提升,优质房企有望获更大发展空间。考虑到公司利润率仍具下行压力,我们下调24-26年归母净利润预测为115、121、131亿元(原值124、130、141亿元),现价对应24/25PE为11.4/10.8倍,对应24年PB仅0.6倍,而目前申万房地产板块PE-ttm22.8倍/PB0.8倍,公司估值仍具吸引力,维持"买入"评级。

   风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,定增可转债落地仍具备不确定性。