金地集团(600383):经营端持续缩量,债务兑付确定性提升

三季度业绩基本符合我们预期公司发布1-3Q24业绩:1)单三季度公司结算资源体量多,营收同比增长29％,带动前三季度(410亿元)同比跌幅收窄至-22％(1H24-41％);2)前三季度税前毛利率环比1H24略增至12.6％(1-3Q2317.1％);3)单三季度公司增量资产与信用减值规模不多,前三季度累计33.5亿元(1-3Q2314.6亿元);4)归母亏损录得34.1亿元(1-3Q23+0.6亿元),隐含单三季度盈亏平衡,基本符合我们预期。

   发展趋势年初至今经营端保持现金净流入,看好后续公开债平稳兑付。截至3Q24末,公司经营性现金流累计净流入78亿元(1H24+46亿元),优于去年前三季度(-7.5亿元);同期,因新推项目不足公司签约销售额累计同比下滑57％至528亿元,明显弱于Top100(-39％);综合分析,以上情况表明公司住房开发业务团队具备较强资金周转运作能力,支持后续债务如期兑付。

   截至9M24末,公司待偿付境内公开债合计面值74亿元,依次在2024.11/2024.12/2025.2/2025.4/2025.7/2026.4偿付(即按100％提前赎回计算)15/15/17/5/17/5亿元,即兑付压力高峰已过、后续节奏舒缓。此外,集团层面账面现金环比上半年末基本保持平稳为227亿元,现金短债比跨线为0.62(1H24末0.56),维持黄档。向前看,我们预计公司全年销售额或有望突破700亿元,为集团进一步贡献增量资金;若供给侧融资政策延续积极取态,我们判断债务兑付确定性将持续提升,并看好后续财务完全脱困对估值端提振。

   恢复正常投拓活动尚需时日,今明两年业绩或将持续释压。自2023年8月以来,公司未获取任何新增土储,以全力应对公开债务兑付;我们认为当前宅地市场优质资源少且竞争烈度高,加之公司尚有偿债压力,恢复正常拿地节奏仍需时间。业绩方面,受限于可结算资源体量,我们预计2024-2025年收入端维持年化超两成跌幅;近年来销售资源以低质、老旧存货为主,利润率恐难改善,亏损释压以加速卸掉土储包袱。

   盈利预测与估值我们维持盈利预测不变,对应2024/2025年归母净利润至亏损48亿元和亏损55亿元。当前股价交易在0.42x/0.47x的2024/2025年P/B倍数。我们维持公司中性投资评级及6.55元/股目标价不变,对应0.49x/0.56x的2024/2025年P/B倍数,较当前股价有18％的上行空间。

   风险公司债务偿付能力下滑超预期,经营端销售表现不及预期,行业供给端融资支持政策推进不及预期。