保利发展(600048):毛利率下滑影响业绩,转债方案有序推进-公司季报点评

事件:公司公告2024年三季报毛利率下滑影响经营业绩。2024年1-9月,公司实现营业收入1827.74亿元,同比-5.06％;归属于上市公司股东的净利润78.13亿元,同比-41.23％;毛利率为15.92％,较2023年同期下降3.47个百分点。2024年前三季度,公司实现销售回笼2196亿元,回笼率为91％;期末货币资金余额1273.99亿元。截至2024年三季度末,公司总资产为13739.44亿元,较23年年末下降4.38％,归属于上市公司股东的净资产为2007.49亿元,较23年年末增长1.11％。资产负债率为74.89％,较23年年末下降1.66个百分点。

   投资深耕核心38城,销售规模保持行业第一。2024年1-9月,公司实现签约金额2416.86亿元,同比-27.89％,签约面积1349.62万平方米,同比-29.66％,销售规模保持行业第一。投资方面,公司继续在核心城市发力,24年1-9月新增容积率面积223万平方米,总获取成本415亿元,其中38个核心城市拓展金额占比99％。2024年前三季度,公司新开工面积856万平方米,同比-20.0％;竣工面积2062万平方米,同比-26.6％。截至2024年三季度末,公司共有在建拟建项目652个,在建面积8713万平方米,待开发面积5286万平方米。

   95亿元转债方案有序推进。2024年8月,公司推出不超过95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案,并于2024年10月8日获得上交所受理。本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金,可有效满足项目的开发建设资金需求,保障施工和交付进度,共同维护房地产市场稳定。在债券存续期内,随着本次可转债逐渐转换为公司股份,公司长期权益资本将得到有效补充,从而更好地匹配公司构建租售并举、增强资产经营能力的新发展模式需要。长远来看,权益资本的补充有利于改善公司负债结构,控制经营风险,加强跨越周期的能力,有效增强资本市场投资者信心。

   投资建议:维持"优于大市"评级。考虑到公司各项业务扎实稳健,积极推动大股东增持回购并提升现金分红比例,体现出股东对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可,我们给予公司2024年EPS为人民币1.03元,10-12倍PE估值,对应合理市值区间为1228-1474亿元、对应合理价值区间为每股10.26-12.31元。

   风险提示:市场修复不及预期。