万科A(000002):更多国资体系人员进入管理层,观察后续支持细节

(1)公司24年预计亏损约450亿元,或一定程度上反应表内项目利润率下滑及减值计提等;(2)大股东深铁集团董事长、党委书记辛杰出任公司董事会主席以及更多深圳国资体系人员进入公司管理层一方面或有助于从公司治理角度促进公司实现队伍稳定、财务稳定以及生产经营稳定,另一方面或有助于提振金融机构以及购房者对公司的信心,维持经营性现金流及筹资性现金流的稳定;(3)深铁以13.5亿对价收购公司项目资产,同时深圳市国资委、深圳市住建局及银行等多方面表态对公司提供支持,关注后续支持方案的具体细节。考虑销售下行对公司结算收入的压力,公司后续或有减值压力及资产处置对损益造成影响等,预计公司24E/25E/26EEPS分别为-3.80/-2.15/-0.52元,综合考虑25年为公司公开市场债务偿付高峰期以及深铁、深国资等多方对公司的支持性表态,维持"增持"评级。

   考虑历史结算节奏在不同季度的分布,业绩预亏约450亿元或一定程度上反应表内项目利润率下滑及减值计提等。根据公司业绩预告,24年归母净利润预计亏损约450亿元(24Q1-3亏损179亿元,23年盈利122亿元),主要原因包括:(1)开发结算规模和毛利率显著下降,主要是受22年前获取的高成本低毛利地块逐步结算影响;(2)24年房价承压背景下,公司持续计提信用减值及存货跌价准备;(3)部分非主业财务投资亏损;(4)部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

   大股东深铁集团董事长、党委书记辛杰出任公司董事会主席以及更多深圳国资体系人员进入公司管理层一方面或有助于从公司治理角度促进公司实现队伍稳定、财务稳定以及生产经营稳定,另一方面或有助于提振金融机构以及购房者对公司的信心,维持经营性现金流及筹资性现金流的稳定。

   根据公司部分董事及高管变更公告:(1)郁亮因工作调整原因申请辞去公司董事会主席职务,辞去上述职务后继续担任公司董事,并担任执行副总裁职务;(2)祝九胜因身体原因申请辞去公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等职务,辞去上述职务后不再担任公司任何职务;(3)朱旭因工作调整原因申请辞去公司董事会秘书、公司秘书、授权代表等职务,辞去上述职务后仍在公司工作,联系长租公寓事业部;

   风险提示:大股东对公司流动性支持力度及时间表不及预期、公司经营性物业贷及资产出售不及预期、行业下行超预期进一步拖累公司销售等。