万科A(000002):业绩压力持续释放,管理层改组有望提振信心

2024年预亏450亿元万科A于1月27日披露2024年度业绩预告,预计2024年公司归母净利润亏损450亿元(去年同期盈利121.6亿元),扣非归母净利润亏损410亿元(去年同期盈利97.9亿元),低于我们预期;业绩超预期下滑系四方面原因,即房开项目结算规模和毛利率下降,计提信用减值与存货跌价准备,大宗资产及股权交易低于账面价值,以及非主业财务投资出现亏损。同日,公司公告选举通过辛杰先生任董事会主席及公司法人。此外,南方日报与深圳特区报联合报道1,广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人答记者问表示"全力支持企业稳妥处置风险,保持万科融资规模总体稳定,助力企业持续健康发展"。

   关注要点全年销售额降逾三成,料2025年业绩或延续承压态势。受行业基本面下行拖累,2024年公司实现签约销售额2460亿元,同比下降35％(Top100房企同比-30％),一二线成交量占比约八成。此外,公司秉持审慎投拓策略,2024年全口径拿地金额同比下降85％至124亿元(不含物流用地),对应拿地强度约5％(2023年22％)。向前看,综合考虑公司流动性压力释放与楼市景气度尚在寻底阶段,我们预计2025年业绩表现或延续承压态势。

   短期信用舆情压力或有望阶段性缓解,关注公司后续债务兑付资金铺排。

   经过此轮调整,公司新任董事会主席、董秘及三位副总裁均为主要深圳国资平台的负责人。我们认为新组建的管理层将充分发挥大股东(深铁集团)优势,协调各方力量以促进公司稳健发展。全年维度看,我们估测截至1月末2025年公司尚未兑付境内与境外公开债面值302亿元(假设无债券提前回售则需兑付191亿元)和4.2亿美元,债务到期较频密;但公司表内外亦持有住宅及商业物业、物流仓储、物管平台等优质资产可待处置盘活流动性。近日公司以12.9亿元向深铁集团转让红树湾开发项目49％股权,建议持续关注后续债务(尤其是5月美元债)兑付的资金铺排。

   盈利预测与估值考虑到公司结算规模及利润承压,减值和资产处置损失亦将压制业绩表现,将2024/25年盈利预测从-250/-212亿元下调至-450/-250亿元,维持26年盈利预测不变,当前股价对应0.42/0.48/0.52倍2024/2025/2026年P/B。

   综合考虑短期财务风险部分缓释与经营及业绩端压力仍在,我们维持跑赢行业评级和目标价不变,对应0.51/0.58/0.6倍2024/2025/2026年P/B和21％的上行空间。

   风险新增融资不及预期;销售景气度修复低于预期;利润率下行幅度超预期。