新城控股(601155):驼行千里穿越周期,商业属性估值重塑-首次覆盖报告

# 核心观点

   1. 公司商业地产业务保持高毛利水平与稳定预期，已布局200座商业中心，开业173座，毛利率达72%，出租率98.0%，收入同比增长13.1%。

   2. 房地产开发业务价格回升，资产减值计提充分，盈利能力望逐步改善。

   3. 资金压力接近尾声，公开债务风险下行，投资性房地产余额约189亿元可抵押融资置换债务。

   4. 多因素推动估值修复弹性显现，商业租金毛利占比望提升至6成以上，估值较住宅开发业务有显著优势。

  

   # 盈利预测与评级

   - 预计2025-27年每股收益分别为0.40/0.53/0.60元。

   - 参考可比公司估值，按照2025年0.65倍PB，给予目标价17.8元。

   - 首次覆盖，给予“买入”评级。

  

   # 风险提示

   1. 房地产政策调控效果不及预期，行业销售市场下行风险。

   2. 经济放缓消费减弱，商业租金下滑风险。

   3. 整体资金仍相对紧张财务风险。

  

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