江河集团:深圳市国策房地产土地资产评估有限公司关于江河集团拟进行股权收购所涉及的北京盈和创新科技有限公司股东全部权益价值项目问询意见回复

深圳市国策房地产土地资产评估有限公司
关于江河创建集团股份有限公司拟进行股权收购所涉及的
北京盈和创新科技有限公司股东全部权益价值项目
问询意见回复
深圳市国策房地产土地资产评估有限公司
二〇二四年十月
致：上海证券交易所上市公司监管一部
由江河创建集团股份有限公司转来的《关于对江河创建集团股份有限公司购买关联方资产相关事项的监管工作函》（上证公函【2024】3580 号）已收悉，深圳市国策房地产土地资产评估有限公司（以下简称“评估师”）根据函件要求对有关问题进行了认真分析与核查，现就相关问题回复如下，请予以审核。
问题：本次交易对价的公允性。根据评估报告，本次交易采用资产基础法,交易价格较账面价值溢价 7,385.73 万元,增值率为 99.62%。请公司:(1)详细披露标的资产评估增值的测算过程，相关假设、参数选取的依据与合理性;(2)对比标的资产所在区域周边办公楼近期的销售或出租情况，包括但不限于可比办公楼挂牌价格、实际成交价格、出租率、减值情况等，进一步评估本次交易价格的公允性。请评估师就上述事项发表意见。
回复如下：
一、标的资产评估增值的测算过程
（一）评估方法的选择
根据《投资性房地产评估指导意见》第十二条 执行投资性房地产评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。
成本法仅从评估对象的成本角度考虑其价值，商业地产的价格取决于效用而非成本，无法完全体现商业地产的客观市场价值，故不适宜使用成本法。评估对象为开发成型房地产，故不宜采用假设开发法。由于委估资产无法转让和分割出售，故不适宜市场法。评估对象所在区域同类房地产租赁市场较为成熟，出租率和租金水平较易收集，可采用收益法进行评估，符合市场惯例和资产实际情况。
本次资产评估增值主要系标的公司核心资产-投资性房地产（1-6 号楼），本次交易中投资性房地产评估增值的测算过程主要基于收益法，具体思路是预测评估对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或折现率、收益乘数将其折现到评估基准日后累加。
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