阳光股份:2024年年度审计报告

阳光新业地产股份有限公司
2024年度合并及母公司财务报表
审计报告书
中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)
ZHONGXINGHUA CERTIFIED PUBLICACCOUNTANTS LLP
地址：北京市丰台区丽泽路 20 号丽泽 SOHO Ｂ座 20 层 邮编：100073
电话：(010) 51423818 传真：(010) 51423816
目 录
一、审计报告
二、审计报告附送
1. 合并资产负债表
2. 合并利润表
3. 合并现金流量表
4. 合并股东权益变动表
5. 母公司资产负债表
6. 母公司利润表
7. 母公司现金流量表
8. 母公司股东权益变动表
9. 财务报表附注
三、审计报告附件
1. 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）营业执照复印件
2. 中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）执业证书复印件
3. 注册会计师执业证书复印件

中 兴 华 会 计 师 事 务 所 （ 特 殊 普 通 合 伙 ）
Z H O N G X I N G H U A C E R T I F I E D P U B L I C A C C O U N T A N T S L L P
地 址 （ l o c a t i o n ）： 北 京 市 丰 台 区 丽 泽 路 2 0 号 丽 泽 S O H O B 座 2 0 层
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审 计 报 告
中兴华审字（2025）第 590199 号
阳光新业地产股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了阳光新业地产股份有限公司（以下简称“阳光股份公司”）财务
报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及
母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了阳光股份公司 2024 年 12 月 31 日合并及母公司的财务状况以及 2024
年度合并及母公司的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于阳光股份公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

（一）营业收入的确认
1、事项描述
阳光股份公司主要从事商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
阳光股份公司对营业收入的披露见合并财务报表附注三/25、收入及附注五/注释 34、营业收入和营业成本。2024 年度，阳光股份公司营业收入为 36,767.48万元。
由于营业收入对阳光股份公司的重要性，因此，我们将营业收入的确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们对于营业收入的确认所实施的重要审计程序包括：
（1）了解和评价阳光股份公司与收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查阳光股份公司商品房买卖合同和租赁合同等合同条款，以评价阳光股份公司收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）对本年确认房地产营业收入，选取样本，检查可以证明房产已移交给客户，或被视为已移交给客户的支持性文件，以评价相关房地产营业收入是否已按照阳光股份公司的收入政策确认；
（4）对本年确认租赁营业收入，选取样本，检查相关租赁合同及租户付款回单、结算单等，结合相应的租赁合同条款内容，测试其租赁收入的确认是否符合租赁准则的要求；
（5）选取样本对主要客户函证或走访，检查收入的真实性；
（6）对营业收入实施截止性测试，确认收入是否记录于恰当的会计期间。
（二）投资性房地产公允价值的评估
1、事项描述
阳光股份公司对投资性房地产的披露见合并财务报表附注三/15、投资性房地产及附注五/注释 8、投资性房地产。投资性房地产期末账面价值 326,830.07万元，占资产 67.46%。阳光股份公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。

管理层对投资性房地产公允价值进行评估时涉及重要的会计估计和判断，主要包括估值技术的确定及对应评估方法下关键输入值的选择，其中，估值技术根据物业所处发展周期及市场环境的不同通常包括直接资本化法、现金流折现法和市场比较法。直接资本化法的关键输入值包括租金水平及资本化率；现金流折现法的关键输入值包括租金水平、出租率及贴现率；市场比较法的关键输入值包括可比案例价格。
鉴于该事项涉及重要会计估计和判断，以及对合并财务报表的重大影响，我们将投资性房地产公允价值的评估确定为合并财务报表审计的关键审计事项。
2、审计应对
对投资性房地产公允价值的评估，我们执行的主要审计程序如下：
（1）了解、评估并测试阳光股份公司对投资性房地产公允价值评估的内部控制；
（2）评估评估师的胜任能力、专业能力及客观性；
（3）与阳光股份公司管理层沟通各投资性房地产选用的估值技术，取得和查看由评估师出具的投资性房地产物业评估报告，并结合公司各投资性房地产的实际状况，评估评估师选取的相关估值技术的相关性和合理性；
（4）对投资性房地产公允价值评估时使用的关键输入值执行如下程序：将评估师所使用的出租率及租金水平核对至租赁台账记录；将评估师使用的贴现率及资本化率与行业水平进行比对；通过收集和比较市场可比案例的售价、楼龄、地理位置及物业面积信息，对评估师使用的可比案例价格进行了核查。
四、其他信息
阳光股份公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括阳光股份公司 2024 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估阳光股份公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算阳光股份公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督阳光股份公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计的过程中，我们运用了职业判断，保持了职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对阳光股份公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计
准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致阳光股份公司不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就阳光股份公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中兴华会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国·北京 中国注册会计师：
2025 年 4 月 17 日

合并资产负债表
2024年12月31日
编制单位：阳光新业地产股份有限公司 金额单位：人民币元
项 目 注释 期末余额 上年年末余额
流动资产：
货币资金 1 79,016,537.97 119,905,333.28
结算备付金