衢州发展:2024年年度报告摘要

公司代码：600208 公司简称：衢州发展
衢州信安发展股份有限公司
2024 年年度报告摘要

第一节 重要提示
1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、 公司全体董事出席董事会会议。
4、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境、融资环境，并结合公司盈利规模、现金流状况、资金需求等因素，为了保障公司的经营能力和偿债能力，公司拟保有更加充裕的用于发展的资金，经董事会决议，公司2024年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1、 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 衢州发展 600208 新湖中宝
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
联系地址 浙江省杭州市创景路 500 号衢州发展 浙江省杭州市创景路500号衢州
大厦 18 层 发展大厦 18 层
电话 0571-87395003 0571-85171837
传真 0571-87395052 0571-87395052
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
2、 报告期公司主要业务简介
根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）及中国证监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告 2012[31]号），公司所处行业为房地产业（代码 K70）。
2024 年，对公司来说，是经受压力、承受考验、砥砺前行的一年，也是混合所有制公司治理
取得积极成效的一年。面对复杂多变的外部形势和地产行业的深度调整，公司继续保持战略定力，在保障公司健康有序发展的情况下，积极推动战略转型，较好地实现了有质量的发展。
（一）整体经营情况
期内，公司经营业绩扎实稳健。期内，实现营业收入 164.85 亿元，同比下降 4.21%；实现
净利润20.07亿元，同比下降9.59%；归属于上市公司股东的净利润10.16亿元，同比下降37.74%，主要系公司遵循谨慎性原则，对部分开发项目和部分投资项目计提了减值准备 7.86 亿元；值得一提的是，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 17.52 亿元，同比增长 125.91%。期末，总资产 970.28 亿元，比年初减少 12.49%，主要系上海项目交付，存货和合同负债减少所致；归属于上市公司股东的净资产 418.97 亿元，比年初下降 1.96%。
期内，公司资本结构得到了较好改善。期末，账面资产负债率 56.26%，同比下降 4.34 个百
分点；预收类款项 51.45 亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为 53.81%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 57.60%，较期初下降约 2.46 个百分点，处于行业低位。总体来看，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，在较为严峻的行业环境下确保了资金安全和良好的信用记录，充分体现了公司的担当与作为。
期内，公司负债结构持续优化。期末，有息负债合计 308.99 亿元，占总资产的 31.85%，同
比减少 12.73 亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计 202.41 亿元，占比
65.50%，一年以上有息负债 106.58 亿元，占比 34.50%，主要系 2025 年一季度到期的长期有息
负债较多，至 2025 年一季度末，一年以上有息负债占比 56.10%，保持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比 75.48%，公司债占比 12.89%，其他类型借款占比 11.63%。
期内，公司融资渠道通畅稳定。衢州国资变更成公司实际控制人后较好地提升了公司的信用和融资渠道。期内加权平均融资成本 6.25%（其中银行借款加权平均融资成本 5.24%）；期末加权平均融资成本 6.02%（其中银行借款期末加权平均融资成本 5.20%），较上年末下降 0.64%
（0.34%）。期内利息资本化金额约 4.54 亿元，利息资本化率 21.73%。同时，公司在 2024 年 9
月成功发行 3.3 亿美元债，这在地产上市公司中极其难得可贵。美元债成功发行体现了市场对公司持续经营能力和信用水平的认可，有利于提升公司在资本市场融资能力，拓宽融资渠道，优化
资本结构。
期内，基于谨慎性原则，公司对部分存货计提了减值准备。截至年末，公司存货 319.95 亿元，
较 2023 年末下降 21.05%，其中地产开发成本 279.79 亿元，占比 87.45%，开发产品 40.15 亿
元，占比 12.55%。此外，还对存在风险的项目计提了存货跌价准备，新增计提存货跌价准备 6.79亿元。
期内，尽管公司经营正常有序，但宏观环境的变局及行业深度调整也给公司经营带来了一定的压力，公司筹资活动产生的现金净流出 38.50 亿元，公司股票价格也曾一度大幅下跌。公司仍需不断突破原有边界，加快战略转型步伐，更好地打开新的成长空间，支撑长期持续高质量发展。
（二）地产业务情况
期内，面对复杂多变的宏观环境，公司以现金流安全为生命线，通过精准把握政策导向与市场节奏，实现经营韧性与发展质量的动态平衡。全年实现合同销售面积 36.33 万平方米；合同销售收入82.37亿元，同比增加181.61%。公司始终坚持谨慎的收入确认政策，期末合同负债约51.45亿元，收入保障度高。
期内，公司未新增土地储备；新竣工面积 63.85 万平方米；实现结算面积 59.21 万平方米，
同比下降 13.47%，结算收入 189.25 亿元，同比增加 2.93%；结算均价 31,963 元/平方米，结算
毛利率 37.51%，同比下降 2.50 个百分点。
期内，公司围绕上海核心都市圈的优质项目销售提速。上海·青蓝国际项目顺利交付；上海天潼里项目正式开售，已开售小高层去化七成；上海亚龙项目一、二批次已开盘并售磬，第三批次预计将于 2025 年 3 月开售。瑞安新湖秋月项目连续多个月牢牢占据瑞安楼市销冠的宝座。乐
清金色海湾项目在短短不到 9 个月的时间里，完成年度签约金额 11.8 亿元，位列全温州市第 6
名，成为乐清楼市当之无愧的焦点红盘。
期内，公司的品牌、品质和服务进一步提升。通过高端营造、精准定位，优化产品设计。坚持高质量交付，强调项目开发周期的品质管控。项目品质在所在区域均名列前茅。多个项目在设计、工程质量等方面屡获殊荣：上海天潼里项目与其建筑设计机构 GOA 大象设计，共同荣获“2024年度第六届 REARD 城市更新设计奖”，成为全球瞩目的“城市更新前沿实践案例”；瑞安新湖秋月项目赢得了“2024 温州市建设工程优质结构工程”奖，乐清金色海湾项目被评为“乐清市 2024年最佳品质楼盘”，充分彰显了项目工程的超高标准。
期内，公司轻资产运行模式取得成效。公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在瑞安、上饶、乐清等多个项目上与
第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。
（二）高科技投资情况
期内，公司部分高科技投资项目进入收获期，通过择机退出部分被投资企业，适时实现投资变现。同时，公司致力于进一步扶持和培育被投资企业发展，在深化合作中衍生出新业态、新模式，进一步助力公司转型升级。
1、加快成熟项目退出和现金回流
在被投资企业实现增值后适时退出，有利于提高公司资产使用效率和流动性。
期内，公司减持了部分所持的杭州宏华数码科技股份有限公司、湘财股份有限公司、深圳云天励飞技术股份有限公司股份，实现投资增值和投资的有序退出。
期内，公司投资的宁波鼎晖祁赫投资合伙企业（有限合伙）继续减持部分已上市公司股份，
期内获得分配资金 4800 万元，累计分配资金 3.54 亿元，剩余的基金份额净值约 5.57 亿元，该
项投资已增值 4 倍多，后续将继续为公司带来一定的投资回流。
期内，公司通过分红及投资变现回笼资金合计约 19.09 亿元，已成为公司利润和现金流的重
要来源。
2、加快国产自主可控高科技投资项目的培育
（1）公司投资的杭州富加镓业科技有限公司（以下简称“富加镓业”）成功获得两次增资。富加镓业专注于宽禁带半导体材料研发，是国内目前唯一一家同时具备 6 英寸单晶生长及外延的公司。期内，继突破导模法（EFG）6 英寸导电型、绝缘型衬底生长技术及 EFG“一键长晶”装备后，富加镓业基于模拟仿真技术成功研制了氧化镓坩埚下降法（VB）长晶装备，并实现了 3 英寸氧化镓单晶生长。这是国内首次实现坩埚下降法生长 3 英寸氧化镓晶体。截至目前，富加镓业已
经获得国际专利授权 12 项（美国 6 项，日本 6 项），国内专利授权 37 项，晶体生长控制软件著
作权 2 项。并获得浙江省科技型中小企业（2022 年）、国家级高新技术企业（2023）、杭州市企业高新技术研发中心（2024 年）、浙江省专精特新中小企业（2024 年）等认定。
（2）公司投资的杭州恒影科技有限公司（以下简称“恒影科技”）主要面向中波红外（3-5um）的应用场景，提供高质量的红外光学材料以及雷达隐身技术解决方案。恒影科技目前与中国电子科技集团、中国兵器集团、国防科技大学、中国航空工业集团等多个单位建立了长期合作关系。高端红外光学材料是红外光电产品的关键材料之一，属于欧美发达国家对我国长期严格禁运范围。随着相关尖端光电系统的陆续大量装备和高端民用领域的普及，高端红外材料必然会形成更为广阔的市场。

（3）公司投资的杭州趣链科技有限公司（以下简称“趣链科技”）深耕专业技术研发，牵头和参与制定区块链领域相关标准 200 余项，是全球主导并参与区块链制定标准最多的企业。拥有全球首个区块链 3.0 全栈全生态能力体系，涵盖国产自主可控的底层技术能力、开箱即用的运维及研发能力、开放互联的跨链能力、高效的数据共享和隐私计算能力及全方位的数据安全防护能力，助力实现高效率、低成本地布局应用区块链。目前已在智慧城市、数据要素、数字金融、数字法治等领域落地 200 多个典型应