万林物流:江苏万林现代物流股份有限公司关于上海证券交易所对公司2024年年度报告的信息披露监管问询函的回复公告

证券代码：603117 证券简称：万林物流 公告编号：2025-026
江苏万林现代物流股份有限公司
关于上海证券交易所对公司 2024 年年度报告
的信息披露监管问询函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
江苏万林现代物流股份有限公司（以下简称“公司”或“万林物流”）于近日收到上海证券交易所上市公司管理二部下发的《关于江苏万林现代物流股份有限公司2024年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2025】0761号）（以下简称“《问询函》”）。公司收到《问询函》后，积极组织相关部门及人员就《问询函》所载问题进行了逐项核查落实，现就相关内容回复如下：
一、关于固定资产。
年报显示，公司2024年末固定资产7.85亿元，占公司总资产比例为56.68%，公司于2023年计提固定资产减值损失0.13亿元，主要系子公司连云港万林物流有限公司（以下简称连云港万林）的资产存在减值，本年度连云港万林亏损254.57万元，但公司未计提固定资产减值损失。2024年度公司开展业务量减少，其中装卸业务实现营业收入2.52亿元，同比下降9.50%，毛利率减少2.08个百分点；2025年一季度公司营业收入同比减少9.63%，净利润同比减少50.32%。
请公司：（1）补充披露2023年公司计提固定资产减值损失的具体情形和测算过程，包括但不限于估值方法、关键假设、主要参数等，说明固定资产减值损失的确认依据，相关固定资产是否存在进一步减值的情形；（2）补充披露公司固定资产的主要构成及使用情况，结合公司业绩持续下滑等，说明固定资产是否存在减值迹象，减值准备计提是否充分。
公司回复：
（1）补充披露2023年公司计提固定资产减值损失的具体情形和测算过程，包括但不限于估值方法、关键假设、主要参数等，说明固定资产减值损失的确认依据，相关固定资产是否存在进一步减值的情形。

公司2023年底对连云港万林固定资产进行了减值测试，具体情况如下（单位：
万元，本回复以下所有表内金额，若未特别说明单位都为万元）：
项目 原值 累计折旧 净额 减值准备 净值
房屋建筑物 5,093.78 1,323.66 3,770.11 1,294.47 2,475.64
受整体经济环境及所在园区景气度降低的影响，连云港万林资产出租情况不
及预期，部分租户退租，导致租赁收入减少，近三年经营数据如下：
年度 主营业务收入 主营业务利润 净利润（减值测试前） 净利润
2022年度 41.20 -141.26 -697.30 -697.30
2023年度 21.03 -3.45 -289.13 -1,583.60
2024年度 47.69 2.77 -254.57 -254.57
在2023年底及2024年初，多个经营主体向公司表达了购买公司连云港资产的
意向，经公司综合评估后确定连云港众腾归谷科技产业有限公司（以下简称连云
港众腾）为合格意向购买方。在评估合格购买方过程中，潜在购买方对连云港万
林所属固定资产-房屋建筑物的报价和公司账面价值存在差异，结合2023年度经
营数据，公司认为连云港万林固定资产存在减值迹象。公司对固定资产市场价值
进行了测算验证如下：
具体测算过程：
针对连云港万林各项房屋建筑物进行逐一估值测算，通过广联达、江苏工程
造价信息网等公开途径查询与相关待估房屋用途、所处位置、面积相同或相近的
案例进行比较，并针对房屋结构、基础、屋面、层数、层高、楼地面、门窗、内
外墙、安装等等因素进行逐项对比修正，考虑房屋已使用年份的成新修正，计算
得到待估房屋估值。测算结果如下：
建成 建筑面积体 账面成本
建筑物名称 年月 积(m2 或 原值单价 估值方法 估值（元） 备注
m3) (元/m2)
3#厂房-跃湖路 88 号 2012 年 01 月 5,926.47 1,410.90 类比法 4,588,400.00 示例一
5#厂房-跃湖路 88 号 2012 年 01 月 5,926.47 1,410.90 类比法 4,588,400.00 与示例一完全相同
6#厂房-跃湖路 88 号 6 栋 2012 年 01 月 5,926.47 1,410.90 类比法 4,588,400.00 与示例一完全相同
道路硬化及抛填 2012 年 01 月 53,000.00 208.06 类比法 6,990,900.00 示例二
其他自建建筑及附属设施 2012 年 01 月 类比法 4,000,300.00 参考上述示例测算
合计 24,756,400.00
示例一：

待估房屋：3#厂房-跃湖路88号。
第一步，比较案例选取：
连云港某地XX原料药车间U-2，资料来源为江苏工程造价信息网，所处地为连云港，用途为工业厂房，面积为5794平方米，单方建安造价为1287.97元/平方米。
第二步，详细计算过程：
参考比较案例修正关键因素/项目影响系数
序号 修正项目 XX 原料药车间 U-2 3#厂房-跃湖路 88 号 修正系数
1 建筑面积（m2） 5,794.00 5,926.47
2 结构 框架 钢结构 0
3 基础 独基、地梁 钢架基础 -2
4 屋面 40 厚 C20 细石砼 40 厚 C20 细石砼 0
5 层数 2 2 0
6 层高 7.5 7 0
7 楼地面 混凝土防潮地面 水泥地面 0
8 门窗 铝合金开窗、推拉窗 铝合金窗，防盗门 0
9 内墙 20 厚混合砂浆抹灰 内粉混合砂浆 -2
10 外墙 20 厚混合砂浆抹灰 外粉混合砂浆 -2
11 安装 配电箱、镀锌钢管、PVC 管、 普通照明、给排水、电气、 -2
灯具、电线电缆、开关插座等 通风、消防
12 小计 1,287.97 元 1,185.00 元 -8
13 建造时间 2021 年 10 月 2012 年 1 月
14 造价指数调整 0.9988
15 修正后单价 1,184.00 元
得到建安造价后考虑前期费用、其他费用、资金成本等合理前期费用后，得到全新房屋价值，并对其进行成新修正，详情如下:
项目 面积（平方米） 单价（元） 总价（元）
建安价格 5,926.47 1,184.00 7,016,940.48
其他合理前期费用 894,124.87
全新造价 7,911,065.35
综合成新修正系数 58%
估价 5,926.47 774.22 4,588,400.00
其中，综合成新修正系数=年限法计算成新系数×40%+现场观察评分修正系
数×60%。
第三步，最终估值：
通过房屋结构、装修、设备的使用情况进行成新系数修正，修正后最终估值为4,588,400.00 元。
示例二：
待估构筑物：道路硬化及抛填
厂区道路总体平面面积约53000平方米，水泥地面，整体进行了硬化处理。结合建造时建安造价参考江苏省房屋建筑物类投资价格指数类比计算得到道路硬化及抛填的全新造价为13,444,100.00 元。
通过道路的使用情况进行成新系数修正，道路整体预估可以使用寿命为25年，已使用12年，按平均年限法计算修正后最终估值为6,990,900.00元。
其他自建建筑及附属设施均参考同样估值方式进行测算。经测算，固定资产-房屋建筑物的估值为2,475.64万元，和市场报价相当，公司据此计提了减值准备1,294.47万元。
2024年3月，公司和连云港众腾签订了《资产交易协议》，约定资产交易总对价为7000万元（其中固定资产作价2500万元，无形资产土地作价4500万元），购买方应于2024年3月23日向连云港万林支付尾款6000万元，连云港万林应在完成所有法规规定的程序且收到尾款后10个工作日内提交