棕榈股份:价值咨询报告

河南佳源房地产土地资产评估有限公司
二〇二五年七月二十五日

目 录

咨询报告·声明...... 2
价值咨询报告·摘要 ...... 4
价值咨询报告·正文 ...... 7
一、 委托人、产权持有单位及咨询委托合同约定的其他咨询报告使用人...... 7
二、 咨询目的 ...... 9
三、 咨询对象和咨询范围...... 10
四、 价值类型 ...... 10
五、 咨询基准日 ......11
六、 咨询依据 ......11
七、 咨询方法 ......11
八、 咨询程序实施过程和情况...... 13
九、 咨询假设 ...... 15
十、 咨询结论 ...... 17
十一、 特别事项说明 ...... 18
十二、 咨询报告使用限制说明...... 20
十三、 咨询报告日 ...... 21
咨询报告·附件...... 22
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咨询报告·声明
一、 委托人或者其他咨询报告使用人应当按照法律、行政法规规定和咨询报告载明的使用范围使用咨询报告；委托人或者其他咨询报告使用人违反前述规定使用咨询报告的，咨询机构及其咨询人员不承担责任。
二、 本咨询报告仅供委托人、咨询委托合同中约定的其他咨询报告使用人和法律、行政法规规定的咨询报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为咨询报告的使用人。
三、 本咨询机构及评估人员提示咨询报告使用人应当正确理解咨询结论，咨询结论不等同于咨询对象可实现价格，咨询结论不应当被认为是对咨询对象可实现价格的保证。
四、 本咨询机构及咨询人员遵守法律、行政法规， 坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的咨询报告依法承担责任。
五、 咨询对象涉及的资产清单由委托人及产权持有单位共同申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
六、 本咨询机构与咨询报告中的咨询对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
七、 本次价值咨询已经对咨询对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对咨询对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人、产权持有单位及其他相关当事人完
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善产权以满足出具咨询报告的要求。
八、 本咨询机构出具的咨询报告中的分析、判断和结果受咨询报告中假设和限制条件的限制，咨询报告使用人应当充分考虑咨询报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对咨询结论的影响。
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棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司48套（公寓、别墅）房产项目
价值咨询报告·摘要
豫佳源（资）咨报字[2025]第 017 号
棕榈生态城镇发展股份有限公司：
河南佳源房地产土地资产评估有限公司接受贵公司委托，按照法律、行政法规的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，对棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司 48 套（公寓、
别墅）房产在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了分析估算。现将分析估算情况
及咨询结果摘要报告如下：
一、 咨询目的
通过对棕榈生态城镇发展股份有限公司委托的拟以资抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司 48 套（公寓、别墅）房产于咨询基准日的市场价值进行估算，为上述经济行为提供价值参考。
此经济行为已在《棕榈生态城镇发展股份有限公司专题会议纪要》（专题会纪(2024)45 号）会议中通过。
二、 咨询对象与咨询范围
咨询对象为棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司 48 套（公寓、别墅）房产。
咨询范围为棕榈生态城镇发展股份有限公司申报的贵安新区棕榈文化置业有限公司 48 套（公寓、别墅）房产。证载权利人为贵安新区棕榈文化置业有限公
司，坐落为贵安新区马场镇加禾村委会上寨组 162 号云漫湖漫月湾小区，用途为零售商业用地/商业服务，总建筑物面积为 3678.18 平方米，建筑结构为钢混结构，建成时间为 2022 年，房产类型为公寓、联排别墅。未申报委估资产的账面价值。具体范围以委托人及产权持有单位提供的咨询申报明细表为准。
三、 价值类型
市场价值。
四、 咨询基准日
2024 年 12 月 31 日。
五、 咨询方法
市场法。
六、 咨询结论及其使用有效期
本着独立、公正、客观的原则，在持续经营前提下，经过实施咨询程序，采用市场法形成的咨询结果如下：
截至咨询基准日 2024 年 12 月 31 日，棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资
抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司 48 套（公寓、别墅）房产咨询价值为 1,826.01 万元（大写：人民币壹仟捌佰贰拾陆万零壹佰元整）。咨询结论详细情况见咨询结果明细表。
在使用本咨询结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
咨询结论的使用有效期为一年，自咨询基准日 2024 年 12 月 31 日起至 2025
年 12 月 30 日。除本报告已披露的特别事项，在咨询基准日后、使用有效期以内，当经济行为发生时，如单位发展环境未发生影响其经营状况较大变化的情形，咨
询结论在使用有效期内有效。
以上内容摘自咨询报告正文，欲了解本次咨询业务的详细情况和正确理解咨询结论，应当阅读咨询报告正文。
棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司48套（公寓、别墅）房产项目
价值咨询报告·正文
豫佳源（资）咨报字[2025]第 017 号
棕榈生态城镇发展股份有限公司：
河南佳源房地产土地资产评估有限公司接受贵单位委托，按照法律、行政法规的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法，对棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司 48 套（公寓、
别墅）房产在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了估算。现将咨询情况报告如
下。
一、委托人、产权持有单位及咨询委托合同约定的其他咨询报告使用人
（一）委托人概况
企业名称：棕榈生态城镇发展股份有限公司
企业类型：股份有限公司(上市、自然人投资或控股)
法定住所：郑州市郑东新区俊贤路 38 号森大郑东 1 号项目一期 3 号楼 5 层
11 号铺
法定代表人：刘江华
注册资本：181281.6265 万人民币
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成立时间：1993-09-21
营业期限：1993-09-21 至 无固定期限
统一社会信用代码：9144200061808674XE
行业：土木工程建筑业
经营范围：城镇化建设投资；城镇及城市基础设施的规划设计、配套建设、产业策划运营；生态环境治理、土壤修复、水处理；智能服务；项目投资、投资管理；旅游资源开发；旅游项目策划、投资、建设及管理；游览景区管理（不含自然保护区）；旅游产品开发、生产、销售；休闲产业投资开发；酒店投资及管理；建筑工程、水利水电工程、市政工程、园林绿化工程施工和园林养护；风景园林规划设计、城乡规划设计、旅游规划设计、建筑设计、市政工程设计、园林工程监理；销售：钢材、建材、园林工程材料及园艺用品；房屋销售；房屋出租；建筑工程机械及设备经营租赁；研究、开发、种植、销售园林植物；经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营。
（二）产权持有单位概况
企业名称：贵安新区棕榈文化置业有限公司
企业类型：其他有限责任公司
法定住所：贵州省贵安新区马场镇嘉禾村云漫湖路 10 号瑞士小镇 10 号楼
法定代表人：申华文
注册资本：20000 万人民币
成立时间：2015-04-14
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营业期限：2015-04-14 至 2065-04-13
统一社会信用代码：91520900337297639X
行业：商务服务业
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（文化旅游产业开发经营，旅游景区项目投资与开发，资产管理，广告的设计、制作、代理发布，会议与展览服务，物业管理，企业管理咨询。）
（三）委托人与产权持有单位的关系
委托人棕榈生态城镇发展股份有限公司是产权持有单位贵安新区棕榈文化置业有限公司的二级股东，委托人持有一级股东棕榈盛城投资有限公司30%股权，棕榈盛城投资有限公司持有产权持有单位 90%股权。
（四）咨询委托合同约定的其他咨询报告使用人
报告使用者为委托人和咨询委托合同中约定的其它报告使用人，以及国家法律、法规规定的报告使用人。
二、 咨询目的
通过对棕榈生态城镇发展股份有限公司委托的拟以资抵债所涉及的贵安新区棕榈文化置业有限公司 48 套（公寓、别墅）房产于咨询基准日的市场价值进行估算，为上述经济行为提供价值参考。
此经济行为已在《棕榈生态城镇发展股份有限公司专题会议纪要》（专题会纪(2024)45 号）会议中通过。
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三、 咨询对象和咨询范围
（一） 咨询对象
本咨询报告咨询对象为棕榈生态城镇发展股份有限公司拟以资抵债所