红塔证券:红塔证券股份有限公司拟处置部分房屋所涉及的6项房地产市场价值评估项目资产评估报告

本报告依据中国资产评估准则编制
红塔证券股份有限公司拟处置部分房屋所涉及的
6 项房地产市场价值评估项目
资产评估报告
中同华评报字（2025）第 081254 号
共壹册 第壹册
北京中同华资产评估有限公司
China Alliance Appraisal Co.,Ltd.
日期：2025 年 7 月 2 日
地址：北京市丰台区丽泽路 16 号院北京汇亚大厦 28 层
邮编：100073 电话：010-68090001 传真：010-68090099
目录

目录......I
声明...... 1
资产评估报告摘要...... 2
资产评估报告...... 4
一、委托人暨产权持有单位和合同约定的其他资产评估报告使用人概况...... 4
二、评估目的......5
三、评估对象和评估范围......5
四、价值类型及其定义......8
五、评估基准日......8
六、评估依据......8
七、评估方法......11
八、评估程序实施过程和情况......12
九、评估假设......13
十、评估结论及分析......14
十一、特别事项说明......14
十二、评估报告使用限制说明......16
十三、评估报告日......17
资产评估报告附件...... 19
北京中同华资产评估有限公司 I

声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制及其对评估结论的影响。
六、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
七、评估对象涉及的资产清单及相关资料由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
北京中同华资产评估有限公司 第 1页

6 项房地产市场价值评估项目
资产评估报告摘要
中同华评报字（2025）第 081254 号
红塔证券股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对红塔证券股份有限公司拟处置 6 项房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：为红塔证券股份有限公司拟处置 6 项房地产提供参考依据。
评估对象：为红塔证券股份有限公司拟处置 6 项房地产在评估基准日的市场价值。
评估范围：为红塔证券股份有限公司拟处置的 6 项房地产，建筑面积合计为 14,197.57
平方米。
评估基准日：2025 年 4 月 30 日。
价值类型：市场价值。
评估方法：市场法。
评估结论：
在房地产现行用途不变和持续使用的前提下，经市场法评估，红塔证券股份有限公司
拟处置 6 项房地产于评估基准日 2025 年 4 月 30 日账面净值为 2,912.89 万元，评估价值为
26,279.19 万元（含增值税），增值率为 802.17%。评估结论见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
序号 资产名称 建筑面积(m2) 账面净值 评估价值 增值率（%）
昆明华域大厦3-4层（第3层） 3,559.92 3,203.93
1 1,364.24 351.43
昆明华域大厦3-4层（第4层） 3,559.92 2,954.73
2 上海田林东路营业部用房 6,529.00 1,374.53 17,758.88 1,192.00
3 上海横滨路 123 弄 1 号 2304 152.89 19.48 888.29 4,459.80
室
4 深圳桂花大厦 1-24F 128.84 50.33 493.46 880.40
5 深圳桂花大厦 2-24C 133.50 52.15 489.95 839.45
6 深圳桂花大厦 2-24D 133.50 52.15 489.95 839.45
合 计 14,197.57 2,912.89 26,279.19 802.17
本评估报告存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
(一) 本次评估房地产的评估值为房地合一价值。

(二) 委估房地产的评估值是在买卖双方各负各税前提下的价值。本次评估的房地产价值为含增值税价值，根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，适用简易计税方法计税，按照5%的征收率计算应纳税额。
(三) 本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期原则上为自评估基准日起一年，即自2025年4月30日至2026年4月29日使用有效。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

6 项房地产市场价值评估项目
资产评估报告
中同华评报字（2025）第 081254 号
红塔证券股份有限公司：
北京中同华资产评估有限公司（以下简称“中同华”或我公司）接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用公认的评估方法，按照必要的评估程序，对红塔证券股份有限公司拟处置6项房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人暨产权持有单位和合同约定的其他资产评估报告使用人概况
本次评估的委托人暨产权持有单位为红塔证券股份有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。
（一）委托人暨产权持有单位概况
企业名称：红塔证券股份有限公司（以下简称：“红塔证券”或产权持有单位）
证券代码：601236.SH
统一社会信用代码：91530000734309760N
企业类型：股份有限公司（上市、国有控股）
住所：云南省昆明市北京路 155 号附 1 号
成立日期：2002 年 01 月 31 日
法定代表人：沈春晖
经营范围：证券经纪、证券自营、证券承销与保荐；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券资产管理；融资融券；证券投资基金代销；为期货公司提供中间介绍业务；代销金融产品业务。
（二）委托人和产权持有单位的关系
委托人与产权持有单位均为红塔证券股份有限公司。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人
本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
北京中同华资产评估有限公司 第 4页

二、评估目的
红塔证券股份有限公司拟处置6项房地产，需对该经济行为所涉及的相关资产的市场价值进行评估，为红塔证券股份有限公司处置房地产之经济行为提供价值参考依据。
经济行为文件为：云南中烟工业有限责任公司《云南中烟工业有限责任公司关于红塔证券股份有限公司公开挂牌转让 6 项房屋资产的批复》（滇烟工资产〔2025〕80 号）。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
根据评估目的，本次评估对象为红塔证券股份有限公司拟处置6项房地产在评估基准日的市场价值。（二）评估范围
本次评估范围为红塔证券股份有限公司拟处置的6项房地产。截至评估基准日，委估资产账面原值162,500,237.81元，账面净值 29,128,863.66元，6项房地产均为外购取得，评估范围的详细情况详见《资产评估申报明细表》。
具体内容以产权持有单位申报并盖章确认的《资产评估申报明细表》为准。
本次委托评估对象和评估范围经委托人和产权持有单位申报并确认，与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
（三）委估资产的权属状况
产权持有单位