新城控股(601155):减值计提拖累盈利,期待自持业务价值重估-2023年三季报点评

事件描述

   公司2023Q1-3实现营收712.8亿元(+15.4％),归母净利润24.8亿元(-26.0％),扣非归母净利20.4亿(-29.4％)。

   事件评论

   竣工表现突出,结算毛利率下降与大笔计提减值准备削弱业绩表现。2023Q1-3公司竣工表现亮眼(完成1181万平,同比+29.1％),已完成全年竣工目标的61.1％,推动营收同比+15.4％至712.8亿元。结算毛利率随行业趋势下行,尽管高盈利性商业运营业务稳步扩张对其有所对冲,2023Q1-3公司综合毛利率仍同比有所下降(同比-3.0pct至18.2％);

   利息资本化率下降财务费用率有所提升,但受益管理费用率下行公司期间费率仍同比下行;合联营企业投资收益同比提升9.3亿,对公司盈利形成有益补充。公司出于审慎性原则,前三季度累计计提19.7亿减值准备,减少公司归母净利润14.0亿,最终公司2023Q1-3实现归母净利润24.8亿元(-26.0％;需注意公司减值计提前实现归母净利润38.7亿,同比+15.6％)。后续展望方面,截至2023Q3末公司合同负债1410亿,年中全口径已售未结货值2588亿元,可结资源仍有保障;2023年全年竣工目标1933万平(同比-3.6％),参考当前进度预计全年完成度较高,开发收入端仍可维持大体稳定;结算毛利率进一步下行空间有限,合联营项目业绩贡献提升,高盈利商业运营总收入持续增长(2023年目标110亿),再次大笔减值压力下降,公司后续业绩表现或有望边际修复。

   销售仍延续收缩态势,拿地重启仍需时日。受推货节奏、质量与市场信心等影响,公司销售端表现依旧承压,2023Q1-3实现销售金额602亿元(-35.9％)、面积753万平(-20.9％)、均价0.80万元/平(-19.0％)。尽管三季度政策环境偏宽松,但行业基本面真正企稳或仍需时日,财务安全仍为民企核心关注点。公司在持续抢抓回款的同时基本暂停拿地,后续真正意义上的拿地重启仍需销售表现有实质性改观。公司在手土储规模仍有一定支撑,年中住宅可租售资源约4360万平,对销售供货保障程度仍相对较好,需要持续关注后续政策宽松进展以及行业与公司销售修复情况。

   自持业务稳健前行,行业消费类REITs实质推进背景下公司优质商业估值有望重塑。

   2023Q1-3公司实现商业运营总收入81.3亿元(+13.0％),完成全年目标的73.9％;出租物业总数量达到158座,可供出租面积达893万平(+17.9％),出租率仍维持96.0％的高位,其商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。2023年公司计划实现商业运营收入110亿元,将成为重要的现金流与盈利补充;近期行业内消费类公募REITs获实质性推进,有望带动全行业优质自持资产价值重估,公司有望持续受益。

   减值计提拖累盈利,期待自持业务价值重估。前期资金链、减值压力以及销售端压力已在当前估值充分体现,后续的积极变化值得重视。毛利率再次下行空间有限,后续业绩或有望边际修复;自持业务稳步扩张,为公司盈利与估值提供有益补充。预计公司2023-2025年归母净利为39/48/57亿元,对应PE为7.0X/5.8X/4.9X,维持"买入"评级。

   风险提示

   1、后续销售表现存一定不确定性;

   2、Reits与定增事项的推进存一定不确定性。