新城控股(601155):积极争取融资,商业平稳运行-年度点评

事项:公司公布2023年年报,全年实现营业收入1191.7亿元,同比增长3.2％,归母净利润7.4亿元,同比下降47.1％。公司拟定的2023年度利润分配方案为:不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

   平安观点:多因素致利润承压:公司2023年实现营业收入1191.7亿元,同比增长3.2％,归母净利润7.4亿元,同比下降47.1％。归母净利润增速低于营收主要因:1)毛利率同比下降1个百分点至19.1％;2)公允价值变动净收益同比减少10.5亿元;3)对于部分亏损公司,公司未确认递延所得税资产,导致所得税费用同比增加24.8亿元。期内资产及信用减值损失60.7亿元,2022年为61.4亿元。

   紧抓资金回笼,实现融资突破:公司2023年销售面积968.8万平米,同比下降18.7％,销售金额759.8亿元,同比下降34.5％。全年实现812.1亿元全口径资金回笼,全口径资金回笼率107％。期内公司以"央地联动"模式完成11亿元境内公司债发行,综合票面利率5.65％,完成13.2亿元绿色(碳中和)商业房地产抵押贷款支持证券发行;在中债增进全额无条件不可撤销连带责任保证担保下,完成2笔共计17亿元中期票据发行;同时在境外发行总额为1亿美元无抵押固定利率债券,用于偿还期内到期本金1亿美元境外美元债券。期末公司整体平均融资成本6.20％(2022年末为6.52％)。

   商业规模持续增长,经营收入稳步提升:公司2023年商业运营总收入113.2亿元,同比增长13.2％。2023年末在全国135个城市布局198座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达161座,开业面积达1499.1万平米,出租率达96.48％。公司计划2024年实现商业运营总收入125亿元,新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座。

   投资建议:考虑公司已售未结规模收缩、费用增长超出预期,下调公司2024-2025年EPS预测至0.33元(原为1.23元)、0.34元(原为1.27元),新增2026年EPS预测为0.35元,当前股价对应PE分别为29.6倍、29.1倍、28.4倍。公司商业地产运营良好,"住宅+商业"双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航,前期股价调整已一定程度反映悲观预期,维持"推荐"评级。

   风险提示:1)资金压力加剧风险;2)楼市修复不及预期风险:若后续楼市修复程度及节奏低于预期,购房者预期扭转缓慢,将对公司经营发展进一步产生冲击;3)消费释放持续性不足,商业地产经营转弱风险;4)盈利能力进一步下探、持续计提减值风险。