德必集团:2023年年度审计报告

上海 德必文化创意产 业发展（集团 ）
股份有限公司
审计报告
天职业字[2024]20693 号
目 录
审 计 报 告 1
2023年度财务报表 7
2023年度财务报表附注 19
审计报告
天职业字[2024]20693 号
上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司：
一、审计意见
我们审计了上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称“德必集团”
或“贵公司”）财务报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2023 年度
的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了德必集团2023年12月31日的合并及母公司财务状况以及2023年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于贵公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

审计报告(续)
天职业字[2024]20693 号
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、收入确认
德必集团目前主营业务系物业租赁业务， 针对营业收入的确认，我们实施的审计程序
2023 年度实现营业收入 1,169,239,831.98 元。 包括但不限于：
由于营业收入是德必集团的关键业绩指标之 （1）了解及评价租赁收入确认有关的内部控
一，从而存在管理层为达到特定目标或期望而调 制设计的有效性，并测试了关键控制执行的有效节收入确认的固有风险，我们将营业收入的确认 性；
识别为关键审计事项。 （2）对营业收入执行分析程序，包括各年度
具体的收入政策、数据披露分别详见财务报 波动分析、分项目进行毛利率分析、与同行业对表附注三、（二十六）、附注六、（三十七）所 比分析等，复核收入的合理性；
述。 （3）通过对德必集团管理层（以下简称“管
理层”）的访谈，检查租赁合同的主要条款，对
租赁收入确认有关的重大风险及报酬转移时点进
行了分析评估，评价德必集团租赁收入的确认政
策的适当性；
（4）从营业收入的会计记录中选取样本，核
对收入确认相关的支持性凭证，如租赁合同、租
赁台账、租赁测算表、银行回单等原始单据，结
合应收账款、预收款项审计执行函证程序，检查
收入的真实性；
（5）对新增的大客户进行背景了解，关注是
否存在关联交易；
（6）对营业收入执行截止性测试，收入确认
是否记录在正确的会计期间。
2、长期待摊费用
截至 2023年 12 月 31 日长期待摊费用的账面 针对长期待摊费用账面价值实施的审计程序
价值为 1,042,470,405.61 元。 包括但不限于：
报告期内长期待摊费用金额较大，且为德必 （1）了解德必集团长期待摊费用相关的内部
集团的主要资产之一，我们将长期待摊费用的存 控制设计的有效性，并测试了关键控制执行的有
在及计价与分摊识别为关键审计事项。 效性；
具体的长期待摊费用政策、数据披露分别详 （2）获取长期待摊费用清单，且对各项目的
见财务报表附注三、（二十一）、附注六、（十 长期待摊费用构成进行检查、对比分析，分析长
六）所述。 期待摊费用构成的合理性等；
（3）根据项目实际完工进度，确认在建工程
转入长期待摊费用的时点；
（4）对各项长期待摊费用执行细节测试，包
括但不限于检查签订的施工合同、工程结算单、
审价报告、支付凭证等；
（5）根据报告期内的长期待摊费用清单，在
报告期期末对长期待摊费用执行实地查看及监盘
程序，并从盘点范围、地点、金额、比例等方面

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关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
说明对长期待摊费用的监盘情况；
（6）对长期待摊费用的摊销政策进行分析及
复核，判断摊销政策的合理性，并与同行业进行
比较；
（7）获取公司长期待摊费用摊销计算表，检
查摊销方法是否按照摊销政策执行，重新计算摊
销金额是否准确；
（8）检查长期待摊费用减值的测试，特别是
对于存在亏损等减值迹象的项目，实地勘察项目
运营情况，复核可回收金额确定原则、方法及减
值测试的过程。
3、执行新租赁准则
截止 2023年 12 月 31 日使用权资产账面价值 针对执行新租赁准则执行的审计程序包括但
为 3,347,252,913.27 元，租赁负债账面价值为 不限于：
（1）通过访谈管理层了解德必集团关于执行
3,701,051,174.86 元。 新租赁准则的方式，评价其执行新租赁的方式是
德必集团主营业务系物业租赁收入，使用权 否符合《企业会计准则》相关规定；
资产和租赁负债的确认和计量对合并财务报表具 （2）检查德必集团制定的使用权资产、租赁
负债的确认和计量政策是否符合相关会计准则的
有重大影响，我们将执行新租赁准则的会计处理 规定，复核和评价管理层关于租赁负债折现率的
列为关键审计事项。 选择是否恰当；
关于租赁会计政策详见附注三、（三十）； （3）获取所有租赁或包含租赁合同汇总表，
对租赁合同进行检查，判断德必集团对“租赁”
关于使用权资产数据披露详见附注六、（十三） 的识别是否恰当；
所述；关于租赁负债数据披露详见附注六、（二 （4）结合对租赁合同的审查，检查使用权资
十八）。 产和租赁负债的初始确认、使用权资产折旧的计
提、租赁负债利息的确认、租赁变更等后续计量
方面是否符合准则要求；
（5）选取样本，对租赁合同相关信息实施函
证程序。
四、其他信息
贵公司管理