世联行(002285):四大板块"两升两降",业务整合面向未来

1．事件公司发布了2019年年度报告。报告期内,公司实现营业收入66.50亿元,同比下降11.73％;公司实现归属上市公司股东的净利润0.82亿元,同比下降80.29％,扣非后归属上市公司股东的净利润为0.37亿元,同比下降89.85％;公司基本每股收益为0.04元,同比下降80％。

   2．我们的分析与判断(一)交易及金融服务拖累业绩,PLMS平台助力未来发展2019年公司营收及归母净利润双双下滑,主要原因是:1)受到房地产市场销售增速放缓、政策调控等因素的影响,公司的第一大业务板块交易服务收入同比下降18.88％;2)公司金融服务业务严控风险、主动控制规模,金融服务业务收入同比下降37.77％。2019年在市场销售增速放缓的环境下,公司积极拓展新的代理服务业务方式,携手58同城、同策等共同建立新房连卖平台(PLMS平台),深化一、二手联动服务。截止报告期末,互联网+业务以公司代理服务案场为场景入口,先已覆盖200多个地级城市,链接经纪门店超过5万家,链接经纪人20多万,集房、集客累计转介客户超过150万批。随着PLMS平台持续推进发展,公司交易服务业务有望回升。

   (二)资产运营业务稳步发展,经营性现金流回正报告期内,公司资产运营服务业务实现营收0.93亿元,同比增长14.14％。其中公寓管理业务实现营收6.15亿元,同比增长51.77％,经营性现金流已经回正。公司目前运营长租公寓163个(包括包租及托管模式)、运营间数超过33,000间,覆盖核心一、二线城市。稳定期出租率约85％,实现了出租间均价和平均租期同比上涨,续租率在40％左右。

   (三)物管服务聚焦商办物业,高质量项目获取能力逐步提升报告期内,物业管理服务业务实现营收5.94亿元,同比增长15.29％。

   公司的物管服务主要聚焦于商办物业,截至报告期末,实际在管的全委托项目98个,较上年同期减少了18个,系公司进一步剥离利润率偏低的项目,加强管理和服务质量,优化项目利润结构。2019年公司新签约的全委托物业管理项目12个,在管项目实际收费面积近486万平方米。

   2019年公司物业管理团队签约的项目包括阿里巴巴乌兰察布数据中心、小米产业园金山软件大厦、青岛市北档案馆等,公司在高科技企业总部园区和政府项目的获取能力较强。

   (四)四大业务板块重新规划,新三大业务板块面向未来公司对战略进行积极调整,将现有业务整合,优化业务板块,将原来的交易服务业务、交易后服务业务、资产运营服务、资产管理服务重新规划为"大交易服务板块、资产管理服务板块及金融服务业务",深化各业务之间的协同效应,形成合力持续发展新房联卖平台,整合渠道流量,服务开发商、经纪公司、经纪人、购房客户。

   3．投资建议公司作为首家登录A股的地产综合服务商,具有唯一性和独特性。公司积极面对市场变化,与互联网公司展开合作,推进新房联卖平台(PMLS)建立,致力于精准对接买方和卖方需求,解决新房销售中的痛点。同时,减持轻资产运营模式,进一步提升资产运营效能。公司优化业务板块,重新规划的新三大业务板块协同合作,助力公司未来发展。我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为0.06元、0.09元。以3月30日3.00元的收盘价计算,对应的动态市盈率分别为50.0、33.3倍。我们给予"谨慎推荐"评级。

   4．风险提示新冠疫情的影响可能超出预期;房价大幅下跌风险