大悦城(000031):注重修炼内功,降本增效-年报点评

积极复工复产,全年营收实现稳增长。2020年公司实现营业收入384.45亿元,同比增长13.76％,全年销售额(全口径)694亿元,销售面积(全口径)312万平。2020年,公司积极应对疫情给持有型业务带来的负面影响,抢客流、促销售、控费用,持续保持品牌影响力。

   深化大运营体系应用,运营效率稳步提升。公司坚持推进以"计划、货值、利润、现金流(TVPC)"为核心的大运营标准和管理体系应用,2020年拿地到开工平均周期7.4个月,拿地到开盘平均周期11.2个月,拿地到现金流回正平均周期29个月,分别较推行前缩短2.7个月、6.3个月、10个月,回报指标显著提升。

   强化现金管控,降低融资成本。2020年实现权益销售回款648.73亿元,同比增长6.9％。截至2020年底,公司持有货币资金318亿元,较2019年增加15.1％。此外,公司积极拓宽融资渠道,平均融资成本降至5.10％,较2019年下降0.13个百分点,处于行业较低水平。2020年底,公司现金短债比1.76,公司短期偿债能力较强,净负债率85.53％,扣除预收账款后的资产负债率71.76％,财务稳健。

   持有型物业项目保持较高出租率。截至2020年底,公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积90.77万平方米,平均出租率93.9％。公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,产业地产整体出租率达97％。

   优化战略布局,提升投资质量。2020年公司获取项目18个,并成功获取厦门大悦城综合体、南昌大悦城综合体地块,新增土地面积205.65万平方米,新增土储计容建筑面积456.73万平方米,土地款总额209.12亿元,平均楼面价为4,579元/平方米,平均溢价率为10.2％。截止2020年末,公司土储可售货值约2460亿元,布局全国36个城市(含香港),主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

   投资建议:"中性"。受资产减值和联合营公司收益影响,公司2020年归母净利润同比负增长。我们认为公司后续资产减值影响会逐渐出净,利润逐步回归正常水平。我们预计公司2021年EPS为人民币0.42元,我们给予公司2021年9-11倍PE估值,对应市值区间为161-197亿元,对应合理价值区间为3.76-4.60元,2021年PEG为0.65-0.79,给予公司"中性"评级。

   风险提示:联合营公司利润率不高,影响公司整体收益。