金融街(000402):业绩结转延后,自持物业托底-2020年报点评

下调为谨慎增持评级,维持目标价7.86元。公司结转受疫情冲击,业绩增长不及预期,鉴于毛利率下滑,下调2021-2023年EPS至0.88/1.10/1.36元(原2021/2022年为1.41/1.51元),增速为5％/26％/23％,维持目标价7.86元,现价对应2021年7.9倍PE。

   疫情影响竣工结算,业绩释放延后。1)由于土储中北京区域占比较高,受疫情影响较大,2020年开发业务结算下滑33％;毛利率下滑至27.5％,仍处于行业较高水平。2)但前期高强度拿地带动2020年销售增长26％至402亿,当前未结算土储达1707万方(约为2020年销售面积的9.8倍),且土储成本较为合理,结算有望在2021年提速。3)高土储背景下2020年拿地较为保守,权益金额仅50亿,但2021计划增至180亿,将有力推动后续业绩持续增长。

   大力度计提减值,利润表压力减轻。公司对北京、成都等地的5个项目计提了9亿减值,力度较大,且项目均在一二线城市,我们认为随着2021年楼市量价关系好转,计提减值压力将大幅减轻。

   自持物业展现极强韧性,核心资产价值凸显。1)公司在一二线城市核心拥有超过100万方自持物业,疫情冲击下营收仅下滑约10％,核心资产价值凸显;2)多数房企开始切入自持物业赛道,公司以开发北京金融街起家,具备写字楼甚至商务片区的开发运营经验,且在"募投管退"上已有实践,符合地产的未来模式,估值有望抬升。

   风险提示:经济出现快速下行,对开发物业和持有物业带来冲击