锦和商业(603682):聚焦一线城市,并购扩张启动-公司公告点评

事件一:公司收购上海翌钲和上海豪翌100％股权。根据2021年4月26日公司《关于收购上海翌钲众创空间经营管理有限公司100％股权和上海豪翌企业管理有限公司100％股权的公告》,2021年4月23日,公司与翌成创意签署《股权转让协议》。公司以3994.80万元收购翌成创意持有的上海翌钲100％股权,以2840.00万元收购翌成创意持有的上海豪翌100％股权。

   上述两家标的公司合计通过承租运营模式经营17个物业项目,合计约84000平方米。所有项目地处上海市区中环线内及中环线沿线,地理位置优越,经营情况较好。17个物业项目的业态包括办公、商业和部分公寓。

   事件二:公司收购同昌盛业(北京)科技发展有限公司60％股权。根据2021年4月26日《关于收购同昌盛业(北京)科技发展有限公司60％股权相关事项的公告》,公司与上海韧慕、北京同昌盛业创新科技文化发展有限公司、同昌盛业(北京)科技发展有限公司、唐耀和谭诚签署《股权转让及合作经营协议》。公司以16017.00万元收购上海韧慕持有的同昌盛业(北京)科技发展有限公司60％股权。

   标的公司目前通过2个控股子公司运营2个成熟项目,通过参股子公司运营2个在建项目。4个项目均位于北京市区核心地段,承租面积合计77000平方米。原股东及合作方自然人承诺四年业绩目标总计为26315万元。

   我们认为,上述收购项目公司均位于上海和北京一线城市区域,有利于公司聚焦一线城市的战略布局,扩大公司经营规模,进一步夯实核心城市的竞争优势,提高公司持续经营能力和盈利能力。

   投资建议:打造中国领先的城市更新领域商用物业全价值链集成服务商,"优于大市"评级。公司继续深耕上海市场的同时,大力发展北京市场,并积极开拓长三角核心城市及其他核心省会城市,通过新项目投入、管理输出、参股运营、并购重组等业务扩展方式的灵活运用,谋求全国市场更多的发展机会。从谨慎角度出发,我们暂不考虑并购的影响,维持公司2021-2022年EPS预测值0.41元、0.49元不变。参考同类可比公司并考虑公司属于新股,给予公司2021年22-28倍的动态市盈率,对应合理价值区间为9.02元-11.48元,维持"优于大市"投资评级。

   风险提示:出租率和租金差下降风险;区域过度集中风险;两次收购项目的违约风险和项目业绩不达预期风险。