金科股份(000656):高质量销售回款拓地谋势而动,三道红线维持绿档-中期点评

事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入439.73亿元,同比上涨45.1％,实现归母净利润37.05亿元,同比上涨2.5％。

   毛利率下调及少数股东损益增长较快双向影响下,本期归母净利润增长较为平缓。本期归母净利润较营收增长较缓的原因主要系毛利率持续回落,此外在全国化布局中主动降低拿地权益比例(自2018年,少数股东权益/所有者权益抬升至四成左右,而此前基本低于二成)使得本期少数股东损益同比增长80.4％至11.61亿元也对此有所影响。期内公司实现毛利率20.1％,同比-5.8pct,较2020全年下滑3.0pct;实现归母净利率8.4％,同比-3.5pct,较2020全年提升0.4pct。截至期末录得合同负债1488.00亿元,同比+6.7％,覆盖2020年营收1.70倍。费用率方面,期内三费/营收为7.1％,同比-0.9pct,销管费用/营收为6.5％,同比-0.5pct,财务费用/营收为0.6％,同比-0.4pct。

   销售稳增回款率位居高位,拿地审慎多元投资保障质效。期内公司实现销售金额1025.00亿元,同比+18.1％,完成全年销售目标2500亿元的41％,其中华东、重庆占比位居第一二,分别为43％、20％,新一线、二线城市占比分别为40％、25％。期内录得销售回款997亿元,对应销售回款率为97％;实现销售面积1005.00万方,同比+16.9％;实现销售均价10199元/平,同比+1.1％。拿地方面,期内公司拿地面积835.00万方,同比-39.1％,多元投资占比来看,公开市场、地产+、收并购占比分别为43％、25％、15％;拿地金额354.0亿元,同比-35.2％,其中新一线、二线占比分别为49％、37％;楼面价4240元/平,同比+6.4％,楼面价/销售均价为41.6％,同比+2.1pct;拿地金额/销售金额为34.5％,同比-28.4pct,在上半年土拍市场竞争激烈的背景下,公司拿地力度有所减弱。截止期末,公司可售面积7300万方,重庆占比降至23.69％,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为20.94％、18.30％、17.81％、9.22％、5.27％。三道红线维持绿档,偿债能力有效提升。三道红线方面,公司资产负债率(扣除合同负债)为69.55％,同比-4.8pct;净负债率为77.08％,同比-49.9pct;现金短债覆盖比为1.38,同比+0.32,继2020年末以来继续保持绿档。期内录得经营性现金流净额25.1 4亿元(去年同期为-24.50亿元),EBITDA利息保障倍数同比+0.29至2.09,偿债能力有效提升,截至期末,有息负债余额同比减少160亿元至941.44亿元。长短债结构来看,短期负债占比为29.1％,同比-3.8pct;长期负债占比为70.9％。投资建议:维持公司买入评级,考虑公司新五年规划追求高质量发展下增速放缓,预计公司2021-23年EPS至1.50/1.67/1.87元,对应PE为3.08/2.77/2.48倍。

   风险提示:行业销售景气度下滑超预期,政策调控收紧超预期。