金科股份(000656):业绩平稳、财务优化,拿地更趋多元化-有业绩公布需要点评

21H1营收同比+45％,归母净利润同比+2.5％、略低于市场预期。21H1,公司实现营收439.7亿元,同比+45.1％;归母净利润37.1亿元,同比+2.5％,略低于市场预期;扣非后归母净利润28.5亿元,同比-13.2％;基本每股收益0.67元,同比-1.5％;地产结算收入397.7亿元,同比+41.2％;毛利率和归母净利率为20.1％和8.4％,同比分别-5.8pct和-3.5pct,其中房地产销售及运营的结算毛利率为19.0％,同比-6.9pct;三费费率为7.1％,同比-0.9pct,费用率持续优化;少数股东损益比23.9％,同比+8.7pct。公司非经常性损益合计8.5亿元、同比+159.1％,主要包括:1)政府补助约1.4亿元、同比-57.7％,为产业地产的政府补贴;2)IP公允增值5.4亿元、同比+165.6％,源于公司开始布局商业地产业务;3)取得控制权时的原有股权公允增值4.1亿元。截至21H1末,公司预收款达1,428亿元,同比+2.6％,可覆盖20年营收1.6倍,可结算资源较丰富,助力后续业绩稳增。

   21H1销售额同比+18％,拿地/销售额比35％,拿地多元化并能级提升。21H1,公司销售金额1,025亿元,同比+18％,目标完成率达41％;销售面积1,005万平,同比+17％;销售回款997亿元,回款率高达97％。21H1,新开工932万平,同比-22.3％;竣工1,030万平,同比+41.1％。21H1,拿地金额达354亿元,同比-35％,其中新一线占比49％,二线占比37％,拿地能级提升;新增计容建面835万平,同比-39％,多元化拿地占比57％;楼面均价4,240元/平米,同比+6％;拿地/销售金额比35％、拿地/销售面积比83％;拿地/销售均价比42％。21H1末,公司总可售面积约7,311万平,相当于20年销售的3.3倍,公司土储丰富、并重庆占比达24％。21年,公司销售目标2,500亿元,同比+12％,计划新开工2,900万平,同比-2.2％,计划竣工2,600万平,同比+30.3％。

   财务结构持续优化,三条红线指标维持绿档,评级提升、促融资成本下降。21H1末,公司有息负债为941.4亿元,较20年末进一步下降35亿元,其中,一年内/一到三年内/三年以上到期有息负债分别占比28.5％/55.7％/15.8％,短债占比降低、长债占比提升,期限结构进一步优化。报告期末,公司资产负债率、剔除预收款后资产负债率分别为80.4％、69.6％,较21Q1末分别-0.7pct、-0.4pct;净负债率达77.1％,较21Q1末-5.1pct,现金短债比达1.4倍,公司"三条红线"指标维持"绿档"。公司主体信用等级稳步提高,境内主流评级机构均给予AAA级,标普国际评级由B+跳级提高至BB-,穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面,有望推动公司融资成本的进一步下降。此外,报告期内,公司经营性现金流净额25.14亿元,同比增长202.6％。

   投资建议:业绩平稳、财务优化,拿地更趋多元化,维持"买入"评级。2016年以来,金科股份推出多元激励,积极拿地扩张,通过多手段提周转、控杠杆,实现高质量成长,如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富。新五年计划中,公司计划打造多元"地产+"业务提升永续经营能力,预计将推动公司买入高质量发展阶段。鉴于公司结算利润率仍有下行压力,我们下调公司2021-2023年每股盈利预测至1.42/1.56/1.72元(原预测值为1.52/1.87/2.16元),同比增速7.7％/10.0％/10.3％,目前21PE仅3.3倍,并20A股息率高达9.7％,维持目标价10.26元,维持"买入"评级。

   风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。