金科股份(000656):减量拿地,多种经营-2021年中报点评

业绩情况:2021H1公司实现收入439.7亿元,同比增长45.1％;净利润48.7亿元,同比增长14.3％;由于项目结算结构,少数股东权益占比增加原因,实现归母净利润37.1亿元,同比增长2.5％,显著低于营业收入增速。

   销售稳健增长。2021年上半年,公司实现签约销售金额1025亿元,同比增长18％,已完成年度目标的41％,完成度较2020年同期提升1.55个百分点。公司销售规模的超高速成长阶段已经结束,经营重心逐步切换,我们相信,在激励、事业合伙人等长效机制以及中短期跟投制度的有机结合下,公司有望在达成2025年销售规模年复合增长率15％以上目标的同时,持续夯实盈利能力。

   减量拿地,匹配稳杠杆决心。报告期末,公司可售资源面积超7300万方,足以覆盖三年销售,土储资源充裕。公司谨慎面对土地市场竞争,2021年上半年,合计新增建面835万方,同比下降39％,显著低于同期销售面积,权益拿地金额为186亿元,同比下降48％。公司新增土储能级明显提升,新一线及二线城市投资金额占比达49％/37％。多元化,即通过"地产+商业"、"地产+产业"、收并购等方式获取项目金额占比达57％。

   持续优化融资结构,坚持经营驱动型发展。报告期末,公司剔除预收账款的资产负债率为69.55％,净负债率为77.08％,现金短债比达1.38,较2020年末分别上升0.55/5.28/-1.80个百分点,但仍满足三道红线要求。公司整体负债结构有所改善,一年内到期债务占比较2020年末下降约5个百分点至28％。2021年上半年,公司经营性现金流净额达25.1亿元,较去年同期的-24.5亿元同样明显改善。

   轻资产能力养成,增强公司发展可持续性。公司智慧服务板块增长迅速,2021年上半年归母净利润同比增速超80％,期末合约及在管面积达3.15/1.87亿平米,其独立第三方占比为58％/52％,市场化运作早,拓展能力强。科技产业板块累计开发运营管理面积达1300万平方米;商旅康养板块重塑IP,打造三大产品线。我们相信,在足够的战略重视下,公司有能力继续培育多元化业务能力,打造更强的永续经营能力。

   风险因素:公司少数股东权益占比持续提升导致增收不增利的风险;公司项目利润率不及预期的风险;当前绝大多数民营企业债券市场融资十分不畅,若信用情况到年底都无法改观,也会影响公司融资借新还旧。

   投资建议:公司销售保持稳健增长,珍惜杠杆率,谨慎面对激烈竞争的土地市场,强化多元拿地能力。我们认为,公司利润率有望避免快速下行。我们小幅调公司2021/2022年EPS预测为1.50/1.65元(原预测为1.50/1.63元),新增2023年EPS预测为1.87元。公司是民营房企中较为稳健保守的,参考可比公司,给予公司2021年5倍PE的目标市值,对应目标价7.5元/股(原目标价10.52元),当前股价4.62元/股,我们维持公司"买入"的投资评级。